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【連載 不動産実務と金融商品取引法:第5回】 プロパティマネジメントへの影響

2008/05/08

金融商品取引法の主要部分が昨年9月から施行となり、金融サイドからの規制が不動産証券化にも及んでいる。このたび日経BP社では「基礎から学ぶ 不動産実務と金融商品取引法」(田辺信之著/田中俊平監修)を発刊した。金融商品取引法が不動産ビジネスに与える影響を同書籍から抜粋し、5回にわたって解説する。


 プロパティマネジメント(PM)は、賃貸不動産のリーシングや設備管理、清掃、警備といった実物不動産に関する管理業務であるため、その業務範囲にとどまる限りにおいては、基本的には金商法の適用はありません。

 しかし、みなし有価証券である不動産信託受益権の形態で売買、運用される場合などには、PM 業務もいくつかの切り口から金商法と関係してきます。例えば、PM 会社が信託受益権化されている不動産の建て替えを助言したり、自分が管理している物件(信託受益権化されているもの)の売買に何らかの形で関与したりする場合には、金商法の適用対象となる可能性があります。また、金融商品取引業者がPM 業務を外部委託した場合には委託者責任を問われるので、必然的にPM 会社にもきちんとした管理体制を求めることになります。J-REIT(不動産投資信託)が保有している不動産で管理面に起因する事故が起きたときには、適時開示の対象にもなります。その意味では、PM 業務に関しても、金商法がどのように関係してくるのかを把握しておくことが重要です。

 PM 業者が受託するPM 業務のなかには、通常は建物の運営管理に関する助言業務が含まれています。しかし、実物不動産(信託受益権の原資産)の管理そのものについての助言・指図は、一般的には金商法の「投資助言業」には該当しません。

 例えば、テナントミックス・賃料水準の方針設定および賃貸借契約の締結、保守管理、軽微修繕、大規模修繕計画立案および工事発注の事務代行、SPC・レンダー・匿名組合員に対する各種報告(投資助言を除く)、不動産(信託受益権の原資産)の保守管理などの業務に関する指図(指図権の対象が「不動産の管理」に関するものである場合)などは、原則的には投資助言業には該当しません。

■前回までの内容
第1回 投資市場のプレーヤーへの影響
第2回 不動産取引と金融取引
第3回 信託受益権の「みなし有価証券」化による影響
第4回 アセットマネジメントへの影響


この連載は、新刊書籍「基礎から学ぶ 不動産実務と金融商品取引法」(田辺信之著/田中俊平監修)のなかから、著者の了解を得て抜粋または一部を編集したものです。書籍に関する情報は、下記のサイトをご覧ください。

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