「建築単価ウオッチ」について

建設物価調査会

2016.12.22

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■コストとプライスの考え方について

・建築の工事費にはコスト（費用）とプライス（価格）の考え方があります。一般的には建物をつくるのに必要な費用がコスト、そのコストを踏まえて施工者が独自の判断で発注者に示す価格がプライスと考えられています。プライスは市況による競争原理やリスクなども見込まれるため、積算によるコストとは必ずしも一致しないことがあります。

・また、工事費は建物規模や施工条件、設計内容、グレードなど様々な要因によって変動します。従って同じ用途の建物でもコストやプライスは大きくばらつきます。しかし、建築・不動産の実務では工事費を評価するうえで目安となる情報が必要となります。そこで、「建築単価ウオッチ」では最近の建築工事費の動向をコストとプライスの両面の切り口から提供します。

■提供するコンテンツの概要

・日経 xTECH（クロステック）有料会員（2月9日までは日経アーキテクチュア・ウェブ有料会員）向けに、一般財団法人建設物価調査会が調査・分析した建築のコストとプライスに関する最新情報を、日経BP総研社会インフラ研究所を通じて毎週（月4回）提供するものです。

・お届けする情報は、（1）主要4用途の建築単価のプライス推計値の動向、（2）主要4用途の工事原価とその構成要素のコストの動向、（3）主要資材や主要工事の取引価格の動向です。

・2020年東京五輪に向け建築のプライスやコストが変動する可能性があるなか、建築・不動産関係の事業に関わる方々に迅速かつ多角的な調査・分析情報を提供することで、建築プロジェクトのマネジメントにお役立ていただきたいと考えています。

■調査・分析情報の内容と活用法

（1）主要4用途の建築単価のプライス推計値

・マンション（鉄筋コンクリート造）、事務所（鉄骨造）、高齢者福祉施設（鉄筋コンクリート造）、戸建て住宅（木造）の主要4用途を対象に、1m2当たりの総工事費単価のプライス推計値を提供します。

プライス推計値のグラフの一例（資料：建設物価調査会）

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・マンション、事務所、高齢者福祉施設のプライス推計値は、建設物価調査会の契約価格情報｢JBCI｣※のデータから作成します。推計値は過去の契約価格データの四分位（高位75％値、中位50％値、低位25%値）をベースに、建築費指数（工事原価）を用いて補正したものです。契約価格の調査は年単位で行われ調査翌年4月に集計結果が得られることから、2015年調査の結果を2016年4月から2017年3月まで推計の基本情報として用いています。3月と4月ではベースとなる母集団が異なるので、値の差が大きく生じる場合があります。

・戸建て住宅のプライス推計値は、建設物価調査会の「個人住宅工事費調査」※のデータから作成します。推計値は過去の契約価格データの四分位（高位75％値、中位50％値、低位25%値）をベースに、建築費指数（工事原価）を用いて補正したものです。個人住宅工事費調査は不定期に行われ、2014年調査の結果を2015年4月以降の推計の基本情報として用いています。2015年3月と4月では基本情報となる母集団が異なるので、値の差が生じます。

・実際に契約された総工事費単価は、四分位の高位75％値、中位50％値、低位25%値で大きな開きがあります。建築・不動産関係の事業に関わる方々には、個々の建築プロジェクトで想定している単価の水準を評価する物差しとしてお役立てください。

※JBCI＝建設物価調査会が非木造建築を対象に1999年から調査している契約価格ベースの工事費情報。全国の建設会社、設計事務所、発注機関などを対象に建物概要と契約時の科目別工事金額を調査し、その分析結果をまとめている。

※個人住宅工事費調査＝建設物価調査会が戸建て住宅を対象に調査している契約価格ベースの工事費情報。全国の建設会社、設計事務所、発注機関などを対象に建物概要と契約時の科目別工事金額を調査し、その分析結果をまとめている。本調査は不定期に行われる。

（2）主要4用途の工事原価とその構成要素のコスト

・建設物価調査会が作成している建築コストの物価指数「建築費指数」※に基づき、工事原価とその主な内訳となる躯体、仕上げ、電気、衛生、空調の工事の指数を提供します。基準年の2005年を100とする指数です。

建築費指数のグラフの一例（資料：建設物価調査会）

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・工事原価は総工事費から一般管理費を除いたもので、プライスに影響を与える利益などを含みません。資材や労務などの価格変動を総合的に捉え、適切な品質管理を行うためにお役立てください。また、長期的な建築物の維持管理を適切に進めるには、長期耐用年数が期待できる躯体のコストと周期的に改修や更新が必要になる仕上げや設備のコストを区別して認識することが重要になりますので、その動向把握にお役立てください。

※建築費指数＝建築物の工事価格動向を把握するために建設物価調査会が作成している物価指数。基準年の工事費の費目、細目などのウエートを求めて固定し、それぞれの価格変動を総合して算出している。このため、同一の設計条件で工事費の時系列動向や地域差を推計することができる。