知らなきゃ損するマンション管理ミニ知識
目次
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【国交省アンケート】調査結果その2<築30年超で建替え検討経験のある管理組合の意識>
今回は、前回紹介した【問6】で「建替え検討中」または「以前検討したが、今は行っていない」と回答した管理組合に対する質問について、回答結果の一部を紹介する。有効回答数は68件。
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【国交省アンケート】調査結果その1<築30年超マンションの管理上の問題点、建替えに関する意識>
国土交通省が11月21日に発表した「分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート調査」(同省と内閣府、法務省が共同で2008年4~5月にかけて実施)の一部結果を紹介する。ここでは築30年を超える高経年マンションの管理組合全体の考え方が反映されていると考えられるA調査の結果を抜粋して添付された…
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【マンション管理WEBアンケート2007】 集計結果その8<大規模改修─2>
コンサルタントの紹介者で最も多いのは「管理会社」
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【マンション管理WEBアンケート2007】 集計結果その7<大規模改修─1>
今回のアンケートでは、標準的な「大規模修繕工事」だけでなく、マンションの機能・性能のグレードアップを図る規模の大きな改修工事も含めて大規模工事の実態をとらえようと、質問では「大規模修繕工事(大規模なグレードアップ改修を含む)」という表現を用い、集計では「大規模改修」という言葉を使った。2回にわたって…
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【マンション管理WEBアンケート2007】 集計結果その6<高齢化・賃貸化>
築年数で大きな差。20年超になると高齢者世帯は急速に増加
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【マンション管理WEBアンケート2007】 集計結果その5<総会運営>
「大規模」「超高層」「築20年超」で総会出席率の低下が顕著に
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【マンション管理WEBアンケート2007】 集計結果その4<管理規約・管理会社>
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【マンション管理WEBアンケート2007】 集計結果その3<理事会運営>
【理事会運営】管理組合役員(理事・監事)の任期を調べたところ、全体の半数(53.4%)は「1年で全員交代」だった。組合活動の継続性を重視したとき最もよい方法と推奨されている「任期2年毎年半数交代」は23.0%。築年数が増えるにつれて割合が高くなる傾向が見られた。
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【マンション管理WEBアンケート2007】 集計結果その2<管理上のトラブル>
回答者の半数(53.6%)が何らかの管理上のトラブルを抱えている。特に大規模、地上6~19階建てのマンションでトラブルの増える傾向が見られた。
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【マンション管理WEBアンケート2007】 集計結果その1<管理形態>
「マンション管理新時代」では、2007年12月に「日経アーキテクチュア別冊」として発刊した『すぐに役立つマンション管理ガイド 入門編』に合わせて、マンション管理の実態に関する読者WEBアンケートを同年11月に実施した。上記の別冊には調査の中間集計(有効回答数558)を掲載しているが、このコーナーで順…
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免震構造の揺れを低減する仕組みとは(マンションは地震に弱い 補2)
下の図は免震構造の概要です。マンションの基礎の上に、「免震層」と呼ばれる免震装置を設置する部分を作ります。ここに「アイソレーター」と「ダンパー」という装置を設置します。アイソレーターは建物を支え、地震のときに建物をゆっくりと移動させる役割を果たし、ダンパーは揺れを抑える役割を果たします。
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免震構造は激しい揺れをかわす(マンションは地震に弱い 補1)
高層建築でも近年採用が始まった免震構造について、ここで説明しておきましょう。免震構造は、大地震の際の揺れ方が従来の建物と異なっています。従来の建築物は地面の上に建っています。前述のように、地震の揺れは地面から建物に直接伝わり、その結果、建物が大きく揺れます。
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壁の多少で安全性は変わる(マンションは地震に弱い 9)
柱が大破した建物には、人が入ること自体危険です。「大破」と判断された建物は、その後の余震で倒壊する怖れもあります。大地震時には、倒壊しなくても、大破して立ち入れなくなる建物が多数発生すると想定されています。
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地下室のないマンションは耐震性が低くなりがち(マンションは地震に弱い 8)
基礎は文字どおり建物の基礎であり、最も大切な耐震要素です。地盤が軟弱で液状化しやすい土地や、表層は平らに見えても基礎や杭を支える支持地盤が傾斜している土地では、地震時に柱、梁、壁に損傷を生じる被害がしばしば起こります。構造計算でも地盤次第で、想定する「地震力」は大きく異なってしまいます。
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立地する地区の特性を踏まえて対策を練る(マンションは地震に弱い 7)
東京都区部直下地震では都区部のうち震度6強の面積が14%、震度6弱が59%、震度5強が27%となっています。最も広い面積を占めているのは震度6弱の地区ですが、この場合、「直下地震の都区部における最大震度は6強」と表現されるのが普通です。この使いわけに十分注意しなければなりません。
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地盤次第で揺れの大きさは3倍に(マンションは地震に弱い 6)
地震の被害は地盤に大きく左右されます。揺れの少ないかたい地盤と揺れの大きいやわらかい地盤では、揺れの程度は3倍くらいの差があります。例えば、東京都区部直下地震では区部の地震基盤の入力値はどこも同じですが、地表の地質と岩盤までの厚さ次第で小さい揺れと大きい揺れの地区に分かれます。前者は、地震波の速度が…
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複合用途マンションには課題山積(マンションは地震に弱い 5)
低層部に飲食店や店舗、オフィスなどが入居しているマンションがあります。住宅部分以外の低層部には店舗用の広い間取りを採用しているため、上下階で骨組みの剛性が変わり、構造体の地震耐力に問題を生じがちです。1階が駐車場だと店舗よりさらに壁が少なくなるため、上層階との剛性の差はさらに広がります。
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構造体を2つに分けている建物に要注意(マンションは地震に弱い 4)
形が不整形であったり、建設時期がずれていたり、構造部分が熱膨張したり、といった点に考慮して、構造体を2つに分けている建物があります。この2つの構造体同士の接続部を、専門用語では「エキスパンションジョイント」と言います。
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形によって揺れ方が変わる(マンションは地震に弱い 3)
日本で建設されるマンションは、当初は主に賃貸用でした。分譲マンション中心の時代に移り変わったのは1965(昭和40)年頃からです。当時のマンションは主に4階建てで、エレベーターのない建物でした。
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高さが揺れを増幅する(マンションは地震に弱い 2)
地震時の揺れは建物の高さによって増幅されることが明らかになっています。建物は倒壊しなくても、高い位置の階の揺れが大きくなるのは避けられません。気象庁による「計測震度階」で大まかに表現すると、1階(地上)での揺れをAとすると、中層階の震度はA+0.5相当に、上層階ではA+1相当に、それぞれ増幅されます…