千葉県印西市内に建つ築20年あまりの木造戸建て住宅。オーナーのKさんが現在、約3500万円で売りに出している。同じころに建った近隣の住宅と比べると1000万円ほど高いという。不動産市場の常識では、築20年以上となると住宅自体の資産価値はほとんどゼロと見なされてしまうが、Kさんはこの常識にとらわれていない。
立地しているのは千葉ニュータウンの一角の住宅街。大手住宅メーカーが建てたツーバイフォー工法の分譲住宅だという。Kさんの一家は庭いじりならぬ“家いじり”が好きで、入居後、外構に手を加えたり、購入時は地味だった外壁を華やかな色に塗り替えたりした。常に工事中の家という印象が近所の人にサグラダ・ファミリア教会を連想させたらしく、住まい手のKさんは「ガウディみたいだと言われたことがある」。
愛着を抱いてきた住宅だけに、売却時に単なる「古家」扱いを受けたくない思いがあった。Kさんは近隣の住宅よりも高値で売れるように、それ相応のお金をかけた。断熱性の向上などのため、茨城県のリフォーム会社と契約してリフォームを実施。さらに住宅検査の専門会社であるさくら事務所（東京都中央区）に、品質確保のための検査（インスペクション）を依頼した。
売却する住宅に対するKさんの投資は、これだけでは終わらない。個人が売却する中古住宅に5年間有効の瑕疵保険をかけられることを、さくら事務所からの情報で知り、利用することにした。瑕疵の定義は新築住宅向けの住宅瑕疵担保責任保険と基本的に同じで、構造耐力の不足と雨漏りだ。
中古住宅向けの瑕疵保険を利用
中古住宅の売り主は民法に基づく瑕疵担保責任を負う。売却後に瑕疵が発生した場合、本来なら買い主のために瑕疵を補修するなどして対処しなければならない。しかしKさんのような個人の場合は、瑕疵に自力で対処するのは現実には難しい。仲介会社にも瑕疵を補修する義務はない。買い主の立場からすれば、不良品をつかまされても誰にも責任を取ってもらえない恐れがある。こうした消費者保護の不十分さが、中古住宅の不人気、ぱっとしないイメージの要因のひとつとなっていた。
そこで国土交通省は、「検査会社」（住宅検査の能力を持つ事業者）が、個人である売り主の瑕疵担保責任を実質的に代行する仕組みをつくった。Kさんが利用することにした中古住宅の瑕疵保険はこの仕組みに沿った保険で、売り主に代わって検査会社が加入する。2010年の春以降にいくつかの保険法人が運営を開始した。さくら事務所がKさんの売却する住宅を対象に加入するのは、ハウスプラス住宅保証（東京都港区）が運営する保険だ。
Kさんが売る住宅は、2010年8月にさくら事務所による検査（インスペクション）を受けていたが、瑕疵保険加入のため10月下旬に再度の検査を受けなければならなかった（下の写真）。この検査を初めとする保険加入の手続きには、リフォームやインスペクションとは別に費用がかかる。「また検査かと思ったが、買い主により安心してもらうためにはやむを得ない」とKさんは話す。
Kさんの住宅は、果たしていくらで、いつ売れるか。できたばかりの中古住宅の瑕疵保険の仕組みが、中古住宅市場に受け入れられるかどうかの試金石であるとも言える。個人住宅の売買ではあるが、できる範囲で取材を続けていきたいと思う。
ところで下の写真では、さくら事務所とハウスプラス住宅保証の2社による検査が同時進行している。このような“ダブル検査”がなぜ必要なのか。個人が売買する中古住宅を対象とする瑕疵保険の詳細や住宅業界とのかかわりは、日経ホームビルダーの2010年12月号で報じる予定だ。
