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人材危機(2)郊外から新築住宅が消える

2014/07/02

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職人不足の深刻化によって建設コストが上昇し、建設工事が前に進まない事態が続出している。日経アーキテクチュアと日経コンストラクションが6月24日に発行した書籍「人材危機―建設業から沈む日本」から、労務費高騰が首都圏のマンションに与える影響をリポートする。

 働き盛りのファミリー層にも、職人不足の影は忍び寄っている。川崎市の向ケ丘遊園跡地で住宅開発計画を白紙撤回した小田急電鉄の事例(「人材危機(1)労務費高騰で事業が止まる」参照)は序章にすぎない。

 分譲マンションを手掛けるデベロッパー数社に話を聞いたところ、各社から悲鳴に近い言葉が返ってきた。「事業判断上は黄信号。既に土地を取得していても、計画を諦めて土地を塩漬けにしたり、用途変更を検討したりすることもあり得る」

 なぜ、このような状態に陥っているのか。デベロッパーは事業計画を立てる際に複数の要因を考慮しなければならないからだ。今は建設コストや分譲価格の要因が悩みの種で、建設コストの上昇が大きく収益を圧迫している。

分譲マンションなどの事業計画で影響を注視する主なポイント。事業性の判断には、複数の要因が絡んでいる。個々のバランスが重要になる(資料:取材をもとに日経アーキテクチュアが作成)

分譲マンションの計画における主な収支構造。一般的に、土地の価格は30%、建設コストは50%、販売経費と営業利益がそれぞれ10%という。郊外では販売価格が伸びていないため、コスト上昇で営業利益が圧迫されている黄信号の状態。利益がゼロになれば赤信号、つまり事業中止もあり得る(資料:取材をもとに日経アーキテクチュアが作成)

 特に、都市部と郊外部とで事業採算性に差が開き始めている。あるデベロッパーの担当者はこう語る。首都圏で言えば、神奈川や埼玉、千葉といった地域において「専有部の坪当たり建設コストは現在70万~100万円。2年くらい前と比較すると、二十数%上がっている。この水準が続くと厳しい」

安井 功、島津 翔日経アーキテクチュア

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