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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

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レポート一覧

東京賃貸住宅の空室率指数の上昇幅が拡大、タス

2017年2月の東京都賃貸住宅空室率指数は、前年同月比(YoY)+0.54ポイント、前月比(MoM)+0.28ポイントの12.15だった。1月のYoY+0.26ポイント、MoM+0.15ポイントに比べ、上昇幅が拡大している。2月の地域別の指数は、23区がYoY+0.42ポイント、MoM+0.26ポイントの11.82、市部がYoY+0.67、ポイントMoM+0.28ポイントの14.85だ。首都圏3県(神奈川、埼玉、千葉)の指数もYoYとMoMの両方でプラスとなっている。

2017年第1四半期の世界投資は1360億ドル、JLL

2017年第1四半期(1月~3月)の世界商業用不動産投資額(確報値)は前年同期比-1%の1360億ドルだった。地域別では、アメリカ大陸は同-5%の580億ドル、EMEA(欧州・中東・アフリカ)は同+3%の520億ドル、アジア太平洋は同+1%の250億ドルだった。日本、シンガポール、中国が前年同期比プラスを記録する一方、オーストラリアは同マイナスだった。2017年通期の世界投資額は約6250億ドル~約6500億ドルと予測している。

東京オフィス賃料は2018年まで上昇を維持、不動研と三鬼商事

東京のオフィス市場は、2018年まで賃料上昇を維持するという予測になった。それ以降は、2018年~2019年の大量供給で空室率が上昇し、賃料はやや下落する見通しだ。2021年以降の賃料については、標準シナリオでは若干上昇、改革シナリオでは上昇するとみている。大阪のオフィス市場は、2020年ごろまで新規供給が少なく、2%~6%の賃料上昇が続き、空室率は2020%に3%台半ばまで低下する。2021年以降の賃料は、標準シナリオではほぼ横ばい、改革シナリオでは上昇となっている。名古屋のオフィス市場は、2017年に大量供給があるものの影響は小さく、空室率はわずかに下落し、賃料もほぼ横ばいの見込み。その後は新規供給が少なく、空室率が低下して賃料が上昇。2021年以降の賃料は、標準シナリオでほぼ横ばい、改革シナリオでは上昇となっている。

Bクラスビル空室率が8年半ぶりの低水準、三幸エステートとニッセイ基礎研

2017年第1四半期(1月~3月)、Aクラスビルの坪あたり成約賃料(共益費除く)は前期比-1.1%の3万3398円となり、緩やかな低下傾向が続いている。空室率は3.9%と3四半期連続の上昇だ。Bクラスビルの坪あたり成約賃料は同+7.4%の1万9742円。空室率は2.0%に低下し、2008年第3四半期以来の低水準を記録した。Cクラスビルの坪あたり成約賃料は同+2.8%の1万5771円と2四半期連続でプラスとなり、それ以前の2四半期が連続でマイナスだった状況から転じて、上昇傾向を見せ始めている。

不動産価格指数の住宅総合が上昇持続、国交省

2017年1月の全国不動産価格指数、住宅総合は前年同月比+4.7%の112.2だった。内訳は、住宅地が同+4.8%の103.3、戸建て住宅が同+2.7%の103.4、マンション(区分所有)が同+5.2%の128.8となっている。地域別では、南関東圏の住宅総合が同+6.8%の116.3、名古屋圏が同+5.0%の106.5、京阪神圏が同+4.1%の113.8だ。

東京圏の物流施設空室率が6四半期ぶりに3%台、JLL

2017年第1四半期(1月~3月)の東京圏物流施設市場は、空室率が前年同期比(YoY)-4.2ポイント、前期比(QoQ)-1.4ポイントの3.9%と、6四半期ぶりに4%を割り込んだ。地域別では、湾岸エリアがYoY+0.9ポイント、QoQ-1.7ポイントの1.3%、内陸エリアがYoY-7.5%、QoQ-1.3ポイントの5.5%となっている。東京圏全体の坪あたり月額賃料(共益費込み)はYoY-0.3%、前期比(QoQ)±0.0%の4134円。湾岸エリアはYoY-0.1%、QoQ±0.0%の4521円、内陸エリアはYoY-0.6%、QoQ±0.0%の3889円だ。グローバル ロジスティクス プロパティ クロックでは依然、賃料の「上昇減速」フェーズにある。価格は湾岸と内陸の両エリアにおける投資利回りの低下を反映し、東京圏全体としてYoY+4.0%、QoQ+2.3%と、2四半期ぶりに上昇した。

東京プライムリテール市場は需要が堅調、JLL

2017年第1四半期(1月~3月)の東京プライムリテール市場は、2017年4月に竣工したGINZA SIX(ギンザ シックス)などの大型商業施設が多くの需要を吸収した一方、表参道で豪飲食店Fratelli Paradisoや米飲食店Umami Burgerが新規開業するなど、需要は堅調に推移した。銀座ではCOSやSantoni、ボンポワンの開業も予定されている。1階坪あたり月額賃料は安定的に推移し、銀座は前期比横ばいの27万5000円、表参道も同横ばいの21万5000円だ。グローバル プライムリテール クロックでは、東京プライムリテールの賃料はピークに近づいている。今後、堅調な出店需要と限定的な供給を背景に、賃料は上昇基調が続くとみられる。ただし、賃料が前回ピークに迫っていることから、上昇ペースは減速する見通し。投資利回りの低下余地は限定的となっており、価格は主に賃料を反映して上昇する見込みだ。

ロンドンが「賃料下落の減速」フェーズ入り、JLL

2017年第1四半期(1月~3月)のプロパティクロック(不動産時計)において、東京Aグレードオフィスは「賃料上昇の減速」フェーズを維持した。2016年第1四半期から同フェーズが続いており、今後の賃料も緩やかな上昇が2017年を通して続く見通しだ。一方、英国の欧州連合(EU)離脱発表に伴い、前期(2016年第4四半期)に賃料下落のピークである3時の位置に達していたロンドンは、さらにフェーズが進み、今期は「賃料下落の減速」フェーズに入っている。

2017年以降の超高層マンション竣工予定は10万6000戸、不動産経済研

2017年3月末時点で、全国で建設・計画されている超高層マンション(地上20階建て以上)は285棟、10万6321戸だった。棟数は前回(2016年3月末調査)比+87、戸数は同+3万197となっている。このうち首都圏は186棟、8万919戸で、全国に占める比率は76.1%。近畿圏は41棟、1万3249戸で、占有率12.5%だった。今後については、2020年まで1万3000戸台~1万9000戸台の竣工が続く見通しだ。

2018年~2020年のオフィス供給は5エリアに集中、森ビル

東京23区の大規模オフィスビルに関し、供給面では大規模化・都心化の傾向が継続している。今後5年間、延べ床面積3万m2以上の物件の供給割合が過去5年間に引き続いて8割を超え、総供給量の約7割が都心3区に集中する見通しだ。特に供給が高水準となる2018年~2020年については、都心3区を中心とした特定5エリアが全供給の約7割を占める。同エリアはビジネスエリアとしての競争力を向上させるだろう。一方、需要面では企業のオフィスニーズが堅調で、「業容・人員拡大」「1フロア面積が大きなビルに移りたい」「立地の良いビルに移りたい」といった前向きな移転動機が上位を占めている。空室率は2016年末に3.2%と、4年連続で低下する見込みだ。2017年も供給が限定的なことから2.8%と低下が続く。大量供給の影響を受ける2018年も、3.0%と小幅な上昇にとどまると見込みだ。

首都圏住宅価格指数が2カ月連続でMoMプラス、不動研

2017年2月の住宅価格指数は、首都圏総合が前年同月比(YoY)+2.80%、前月比(MoM)+1.67%の89.53と、2カ月連続でMoMプラスを記録した。上昇幅も拡大している。地域別では、東京がYoY+2.75%、MoM+1.96%の97.85、神奈川県がYoY+2.02%、MoM+1.00%の84.75、千葉県がYoY+4.40%、MoM+0.57%の70.48、埼玉県がYoY+3.67%、MoM+2.32%の73.77。各地とも2カ月連続もしくは3カ月連続のMoMプラスだ。

2017年アジア不動産取引額は6110億ドルの見通し、Cushman & Wakefield

2017年のアジア太平洋地域における不動産投資額は前年比+1.6%の6110億ドルに達する見通しだ。この額はグローバル不動産投資の全体額、1兆3900億ドルの44%を占める。なお、北米と欧州の占有率はそれぞれ34%と22%だ。アジア太平洋地域では、2016年にオフィスビルや土地の記録的な取引があった。主にコア市場でデベロッパーの動きが目立ち、コア資産を作り出すビルト・トゥ・コア投資への強い意欲が続いている。この傾向は2017年も変わらず、近代的な商業不動産への需要を押し上げるだろう。ただし、世界経済における不確実性を背景に、コア資産へのグローバルな分散投資戦略が依然として支持を得ると見られる。日本市場については、過去2年に渡って売却物件が少ない状況が続き、2017年も同様の傾向が続くと予想される。国内コア市場は国内外の資金で溢れ、多くの投資家が資金展開に苦戦。さらに金融緩和維持でリファイナンスが容易なため、不動産所有者は売却の圧力を感じていない。衰えぬ投資意欲と不動産をめぐる熾烈な競争環境のなか、投資家は独創的な投資アプローチを拡大していかざるを得ない状況だ。

国内不動産取引額は前年同期比+12%の8478億円、Cushman & Wakefield

2017年第1四半期(1月~3月)の国内商業不動産取引額(住宅、ホテルを除く)は前年同期比+12.3%の8478億円だった。買主側では上場不動産会社が予想以上に活発で、売主側では⼀般法人が積極的だった。セクター別ではオフィスの取引額が4031億円と、引き続き最も取引されている。金融機関の貸出状況は、個人投資家に対しては引き締めの兆しが見られるものの、プロ投資家に対しては依然として好調だ。不動産投資のパフォーマンスについては、資本が集中する状況にも関わらず、モメンタムの鈍化が見られる。ただし、日本はスプレッドの幅が広いため、今後も魅力的な投資先という状況が続く。

銀座の坪あたり店舗賃料が40万円に上昇、Cushman & Wakefield

2017年第1四半期(1月~3月)における東京プライリテール市場では、銀座エリアの坪あたり賃料が40万円に上昇。同エリアの新たなベンチマークとなった。賃料がピークに達したとの認識が広まる一方、銀座ティア1エリアには空室がほとんどなく、水面下で複数の建て替え計画が進んでいるもようだ。表参道エリアは、英服飾ブランドであるテッドベーカーなど複数の新規オープンがあったが、賃料を押し上げるまでには至らなかった。ティア2とティア3のエリアで長期間の空室が見られる。オーナーの期待とテナントの意欲との間のギャップが広がっていることが原因だ。新宿の賃料も変わっていないが、ラグジュアリーブランドの大型契約が1件あった。アスレチック系とファスト・ファッション系のリテーラーが出店候補地を探しており、需要が供給を上回ってきているようだ。渋谷の賃料も変化していない。リテーラーは引き続き、成り行きを見守っており、契約に至らない状態が続く。新駅エリアと再開発プロジェクトが歩行者の流れとリテールの環境に与える影響が見通しづらく、3年~5年のリース契約にコミットすることが困難な状態だ。今後に向けて、いまだに不動産オーナーは賃料に対して強気の態度を示している一方、テナントは支払える賃料のキャパシティへの懸念を強めている。オーナーとテナントのギャップはティア2やティア3での空室増加と契約までの期間の長期化を生み出している。小売業全体の販売額低迷もあり、賃料は来期も横ばいが続く見通しだ。

私募REIT2投資法人が運用開始、ARES

2017年第1四半期(1月~3月)に、地主プライベートリート投資法人とSIAプライベート投資法人が運用を開始した。このこともあり、2017年3月末時点における私募REIT(不動産投資信託)22投資法人の保有資産は517物件に増えている。取得価格ベースの総資産額は前年同期比+37.0%、前期(2016年12月末)比+8.7%の2兆1944億円だ。アセット別内訳は、オフィスが43%、賃貸住宅が22%、商業施設14%、物流施設が17%、その他が4%だ。エクイティ出資総額は1兆3418億円で、年金が21%、中央金融法人が23%、地域金融機関が40%、事業会社などが16%を占めている。

これからの物流不動産に求められる機能・役割、三井住友トラスト基礎研

物流施設のユーザーである物流企業と荷主企業を対象に「物流不動産の活用戦略に関するアンケート調査」を実施。この結果を基に今後の物流施設に求められる機能・役割を考察した。一定規模以上の高機能施設(一定水準以上の床荷重・天井高・トラックバースの数、BCP(事業継続計画)対応の設備)へのニーズは底堅いことがわかった。加えて、ネあ物流施設のユーザーである物流企業と荷主企業を対象に「物流不動産の活用戦略に関するアンケート調査」を2016年8月~9月に実施した。この結果を基に今後の物流施設に求められる機能・役割を考察した。一定規模以上の高機能施設(一定水準以上の床荷重・天井高・トラックバースの数、BCP(事業継続計画)対応の設備)へのニーズは底堅いことがわかった。加えて、ネット通販市場の拡大などに伴うジャストインタイムの要請から、交通利便性(高速道路インターチェンジ(IC)・主要幹線道路へのアクセス)や消費地・生産拠点へのアクセスに優れた立地が求められている。さらに、移転自由度の確保のため、賃貸施設の利用が志向されていることも明らかになった。高機能で配送利便性が高い物流施設に対し、相応の賃料を負担する意思はあるが、ドライバー・パート従業員不足に伴って保管コストには押し下げ圧力がかかっており、より廉価な賃料が求められている。ット通販市場の拡大などに伴うジャストインタイムの要請から、交通利便性(高速道路インターチェンジ(IC)・主要幹線道路へのアクセス)や消費地・生産拠点へのアクセスに優れた立地が求められている。さらに、移転自由度の確保のため、賃貸施設の利用が志向されていることも明らかになった。高機能で配送利便性が高い物流施設に対し、相応の賃料を負担する意思はあるが、ドライバー・パート従業員不足に伴って保管コストには押し下げ圧力がかかっており、より廉価な賃料が求められている。

全地域で現況と1年後の土地取引DIが増加、国土交通省

2017年2月における土地取引の現状景況感(DI)は、東京が前回調査(2016年8月)比+4.1ポイントの+24.4、大阪が同+2.2ポイントの+15.1、その他の地域が同+1.3ポイントの-5.8と、全地域で増加した。1年後の景況感予想(DI)は、東京が同+0.6ポイントの+15.8、大阪が同+4.8ポイントの+5.8、その他の地域が同+0.9ポイントの-5.8となっている。

相続に占める不動産の割合と税制改正の影響、都市未来総研

2015年1月1日施行の税制改正における相続税の基礎控除額引き下げなどの影響により、2015年の課税対象者数が前年比で大幅に増加。税額も増加した。2015年は、相続財産のうち、現金や預貯金などの増加が顕著だったが、依然として最も大きな割合を占めているのは土地・家屋だ。この傾向は、大都市圏とそれ以外の圏域など地域による違いが見られた。

首都圏物流施設の空室率が2四半期連続で低下、CBRE

2017年第1四半期(1月~3月)の大規模マルチテナント型物流施設市場は、首都圏の空室率が前期比-0.3ポイントの6.5%と2四半期連続で低下した。ただし、新規需要は2万7000坪と2015第3四半期以来の低水準だ。エリア別の空室率は、東京湾岸エリアが同-4.3ポイントの5.5%、外環道エリアが同-0.9ポイントの2.6%、国道16号エリアが同-1.3ポイントの4.1%と下がった一方、圏央道エリアは同+2.9ポイントの19.8%と上昇した。坪あたりの実質賃料指数は、首都圏全体が同-10円の4010円。エリア別は空室率と同順に、同+30円の6320円、同±0円の4670円、同+10円の3970円、同±0円の3230円となっている。近畿圏は、空室率が同+6.0ポイントの17.4%で、賃料指数が同-10円の3670円。中部圏はそれぞれ同+5.9ポイントの8.5%と、同+80円の3500円だ。

大阪グレードA空室率が過去最低の3.2%を記録、CBRE

2017年第1四半期(1月~3月)、大阪の全グレードオフィスビル空室率は前期比-0.7ポイントの3.2%と、1993年の調査開始以来の最低値を記録した。テナントの間では、供給が少ないという認識がすでに広がっていたが、スペースを確保できないことまで想定するテナントはほとんどいなかった。この意識を変化させるきっかけとなったのは、中之島フェスティバルタワー・ウエストが2017年3月にほぼ満室で竣工したことだ。同ビルのリースアップが進むにつれ、それまで賃料負担増を懸念していたテナントの間に、移転先はおろか空室がないという認識が広がった。そして、テナントが一斉にスペース確保に奔走。既存ビルの空室を押さえにかかり、24年ぶりの低空室率となった。今後3年間は新規供給も限定的で、テナントにとっては極めて厳しい環境が続くだろう。東京のオフィス市場が借り手市場に移行しつつあるのとは対照的に、大阪オフィス市場は需給のさらなる逼迫が必至だ。大阪の需給逼迫は未曽有の領域に入ったと言える。

東京グレードA空室率が4.2%に急上昇、CBRE

2017年第1四半期(1月~3月)、東京23区の全グレードのオフィスビル空室率は前期比+0.1ポイントの2.4%だった。東京グレードAは同+1.4ポイントの4.2%と大幅上昇。3四半期連続の上昇となっている。複数のグレードAビルが空室を抱えて竣工したことが要因だ。グレードAビルの坪あたり想定成約賃料は同横ばいの3万5950円。2016年後半に竣工したビルの空室消化ペースが遅く、新築の空室が積み上がる状況となっており、早期に稼働率を高めたいオーナーが、長めのフリーレント期間を付与したり、募集賃料を下げたりするケースも見られ始めた。

2020年のオフィス供給量は過去3番目の高水準に、森トラスト

東京23区の大規模オフィスビル供給量は、2016年に99万m2となった。過去20年の平均値である105万m2を下回っている。2017年も79万m2と過去平均を下回りそうだ。一方、2018年は139万m2に増加する。2018年は106万m2と過去平均並みになるものの、2020年は177万m2と過去3番目に高い供給量になる見込みだ。2021年はオリンピックの反動もあり、51万m2と急減するだろう。

首都圏マンションの初月契約率が8年ぶりに70%割れ、不動産経済研

2016年度(2016年4月~2017年3月)に首都圏で発売された分譲マンションは前年度比-4.4%の3万6450戸と、1992年度以来の低水準にとどまった。地域別では、東京都区部が同-14.4%の1万4931戸、都下が同-5.4%の4455戸、神奈川県が同+15.7%の8967戸、埼玉県が同-16.5%の3690戸、千葉県が同+15.2%の4407戸となっている。初月契約率の平均は同-4.2ポイントの68.5%と、8年度ぶりに70%台を割り込んだ。平均価格は、1戸あたりが同-1.4%の5541万円、1m2あたりが同+1.0%の80万1000円だ。

首都圏分譲マンション発売戸数がYoY+26.6%と急増、不動産経済研

2017年3月に首都圏で発売された分譲マンションは、前年同月比(YoY)+26.6%、前月比(MoM)+47.5%の3408戸と、2カ月連続でYoYプラスだった。契約率はYoY-1.4ポイント、MoM-2.2ポイントの66.2%。販売の好不調の目安となる70%を3カ月連続で割り込んでいる。価格は、1戸あたりがYoY-0.9%の5588万円、1m2あたりがYoY-1.5%の79万円だ。販売在庫はMoM+155戸の6749戸となっている。

東京圏商業地地価が10四半期連続上昇、三友システムアプレイザル

2017年第1四半期(1月~3月)における東京圏の地価変動率(前年同期比)は、住宅地・商業地ともプラスだった。住宅地は前期に2四半期連続、商業地は10四半期連続の上昇だ。都県別にみると、住宅地は3都県で上昇。商業地は2都県で上昇している。

アジア太平洋地域でコワーキングスペース需要が増加、C&Wとコアネットグローバル

アジア太平洋地域で柔軟な職場環境の増加が顕著にみられる。背景には、地域全体で年間平均10%~15%のコワーキングスペース需要上昇がある。域内に約28万坪のコワーキングスペース在庫があるものの、米国の4分の1、欧州の2分の1に過ぎない。このように在庫が少ないにもかかわらず、企業不動産(CRE)責任者の70%がコワーキングスペースの活用を視野に入れており、今後12カ月の成長戦略を追求するための最重要要素(63%)ととらえている。調査回答者の半分以上が、プライムロケーションにおけるコスト削減のため、通常オフィス賃料の10%~30%割安なコワーキングスペースの活用を検討すると答えだ。

多様化する働く場所、ザイマックス不動産総研

企業が働き方を変化させるなか、オフィスワーカーの働く場所が多様化している。主たるオフィス以外に、在宅勤務や様々な専用施設(サードプレイスオフィス)の利用が始まっている。テレワークをする前のイメージと実際にテレワークをした人が感じているメリットとデメリットにはギャップがある。主に自宅を利用して働く方が、自宅以外で働くよりも仕事のON/OFFの切り替えがしづらく、長時間労働につながる可能性がある。若年層や子育て世代のサードプレイスオフィスに対する利用意向は高い。サードプレイスオフィスの活用は雇用の確保・新規採用の観点のみならず、生産性の向上に向けた環境整備の選択肢として有効だ。

賃料が2万7000円台に、三幸エステート

2017年3月の都心5区大規模オフィスビル空室率は前月比-0.11ポイントの2.67%と2カ月連続で低下した。2月に続き、主要ビルの竣工がなかった影響が大きい。4月以降も主要ビルの竣工予定はなく、空室率はもう一段低下する可能性がある。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同+62円の2万7019円と3カ月連続の上昇だ。2009年12月以来となる2万7000円台を記録した。2018年以降の新規供給増加を背景に、比較的賃料水準の高い建築中ビルが賃料集計に占める割合が高まっており、これが賃料水準を押し上げている。

各種不動産価格指数の整理と国際比較、三井住友トラスト基礎研

日本では2000年以降、各種の「不動産投資インデックス」や「不動産価格指数」の開発・整備が進められてきた。今後も、各国の公的部門・民間部門よって、様々な指数・指標の公表が進められることが予想される。そこで、「不動産価格指数と不動産投資インデックスの違いは何か」、「ヘドニック指数とリピート・セールス指数をどのように使い分けたらよいか」など、実務面での留意点をユーザーの視点から整理した。これらの基礎的な整理を踏まえ、日本および諸外国における不動産価格指数の国際比較に焦点を当て、異なる手法で作成された指数を比較する際の注意点・方法論や、各国におけるオフィスの取引価格指数の比較分析例を示した。

39カ月連続で賃料上昇、三鬼商事

2017年3月時点の都心5区オフィス空室率は前年同月比(YoY)-0.74ポイント、前月比(MoM)-0.10ポイントの3.60%だった。成約は小規模だったが、新規供給や解約も少なく、空室面積はMoM-7500坪程度となっている。新築ビルは、3棟が高稼働で竣工したことに加え、空室を残していた大規模ビルが既存ビルに区分シフトしたこともあり、空室率はYoY-9.89ポイント、MoM-0.23ポイントの19.51%となった。既存ビルは、成約が小規模にとどまるなかで新築ビルからの区分シフトによる空室面積の増加もあり、空室率はYoY-0.53ポイント、MoM+0.06ポイントの3.25%となっている。坪あたり募集賃料はYoY+4.21%、MoM+0.40%の1万8730円。39カ月連続の上昇だ。新築ビルはYoY-2.69%、MoM-1.77%の2万8357円、既存ビルはYoY+4.35%、MoM+0.60%の1万8502円となっている。

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