• BPnet
  • ビジネス
  • IT
  • テクノロジー
  • 医療
  • 建設・不動産
  • TRENDY
  • WOMAN
  • ショッピング
  • 転職
  • ナショジオ
  • 日経電子版

日経不動産マーケット情報トップ > レポート一覧

市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

  • RSS

テーマで選ぶ:

発行元で選ぶ:

発表日で選ぶ: 月 ~ 月 

レポート一覧

中央区のマンション募集賃料が前月比大幅プラス、LMC

2017年1月末時点における賃貸マンションの坪あたり募集賃料は、都心5区のうち中央区で高額な新築物件の募集が始まったことから前月比+603円と大幅上昇。渋谷区は同+232円で、3カ月連続の上昇だった。港区は同横ばい。新宿区と千代田区は下落で、それぞれ同-47円と同-113円となっている。前年同月比では、千代田区が-971円と下落。残り4区は上昇した。

旺盛な需要と少ない供給の福岡オフィス市場、ニッセイ基礎研

福岡では、2016年にJRJP博多ビルが竣工し、現在は満室で稼動している。活発なオフィス需要に加え、天神ビッグバンに伴う建て替えのための移転需要が大量に発生し、オフィス需給は逼迫している。今後も、全国の主要都市でも有数の旺盛な需要の増加と、需要に比べて少ない新規供給により、成約賃料の上昇が見込まれている。こうした状況を踏まえ、今後の賃料を予測したところ、標準シナリオでは、2019年下期に2016年下期比+12.0%まで上昇し、その後は下落に転じて2023年下期に同-4.6%になるという結果になった。

賃料上昇が続く大阪オフィス市場、ニッセイ基礎研

大阪では5年連続でオフィス需要の大幅な増加が続いている。2016年は賃貸ビルの新規供給がなかったためにオフィス市況は大きく改善した。2017年~2019年も新規供給量がさほど多くないため、空室率の低下傾向が続くと思われる。このような状況を踏まえ、今後の賃料を予測したところ、2020年まで上昇が続くという結果になった。標準シナリオでは、2020年下期に2016年下期比+15.0%となる。その後は下落に転じるが2023年下期でも同+7.5%を維持するという予測となった。

100地区中84地区で地価上昇、国交省

2016年第4四半期(10月1日~2017年1月1日)における主要都市の高度利用地100地区の地価動向は、上昇が前期比+2地区の84地区、横ばいが同-2地区の16地区、下落が前期と同じ0地区だった。上昇地区のうち72地区は上昇幅+0%~+3%。同+3%~+6%は住宅系1地区と商業系11地区となっている。同+6%以上の上昇は、前期には2地区あったが、今期はなくなっている。

市場の「乱気流」に備えて守りと攻めの最適バランスを、ラサール

2017年以降は市場サイクルや長期トレンドの変化、構造的変化などが予想され、市場の「乱気流」に備える必要がある。このためのポートフォリオ戦略が、低リスク・低リターンのコア不動産に投資する「守り」と、高リターンの不動産に投資する「攻め」を、最適なバランスで実施することだ。低リスク不動産への投資によってマクロ環境の大きな変化に対する抵抗力を高め、高リターンの不動産への投資割合を少し高めることで金利の上昇や構造的変化による資本ギャップを捉える。具体的な「守り」としては、流動性が溢れる投資市場のなかで長期的アロケーションに合致しない物件を売却する、レバレッジの引き下げや金利の固定化を実施する、信用市場の逼迫化に備えて手元流動性を積み上げる、などだ。一方「攻め」としては、資本ギャップの発生や構造的変化に備えた新規投資用の資金を確保する、テナント需要が旺盛な市場でリースアップ投資や開発投資を検討する、インフラ開発の恩恵を受けるロケーションで投資機会を追求する、などが挙げられる。

大量供給でも賃料上昇続く名古屋オフィス市場、ニッセイ基礎研

名古屋では、2015年秋に駅前で大名古屋ビルヂングとJPタワー名古屋が竣工。2016年秋にはシンフォニー豊田ビルの竣工とJRゲートタワーの入居開始があった。今後に向けても、グローバルゲートウエストタワーが竣工予定だ。このような大量供給にもかかわらず、現状の空室は低下傾向で、成約賃料も上昇を続けている。さらに今後の賃料を予測したところ、2020年まで上昇が続くという結果になった。標準シナリオでは、2020年下期に2016年下期比+5.8%まで上昇する。その後は下落に転じて2023年下期には同-2.4%という予測となった。

データセンターがオルタナティブアセットとして台頭へ、CBRE

国内のデータセンターに対する需要はクラウド市場の成長にけん引され、今後も拡大することが見込まれる。また不動産投資の観点からは、主要アセットタイプの利回りが低下するなか、より高い利回りを求める投資家からの関心が高まっており、今後はオルタナティブアセットとして認知されてくる可能性が出てきた。国内の既存のデータセンターは、約7割以上が竣工後15年以上を経過していると言われ、30年以上経過しているものも相当程度存在している。クラウド市場の成長に伴う新規需要に加え、老朽化したデータセンターからの乗り換え需要も今後出てくるだろう。

2016年全国主要都市マンション分譲戸数は前年比-1.4%、不動産経済研

2016年に全国主要都市で発売された分譲マンションは前年比-1.4%の7万6993戸だった。地域別では、首都圏が同-11.6%の3万5772戸、近畿圏が同-1.3%の1万8676戸、東海・中京が同-2.6%の4872戸。事業者別では、住友不動産が6034戸、三井不動産レジデンシャルが4320戸、野村不動産が4056戸などとなっている。発売総額は同-2.6%の3兆5111億円。価格は、1戸あたりが同-1.3%の4560万円、1m2あたりが同+0.2%の65万5000円となっている。2017年は同+2.0%の7万8500戸と、4年ぶりに増加する見込みだ。

2023年までの仙台オフィス賃料を予測、ニッセイ基礎研

2016年の1年間で、仙台のオフィス市況は大きく改善した。過去数年間、ほかの主要都市では市況改善が進んだなか、仙台は人口の転入超過数の縮小に伴うオフィス需要増加面積の縮小もあり、空室率がほぼ横ばいだった。しかし、複数のIT系企業の進出などがこうした膠着状況からの転換を促している。このような状況を加味し、今後の成約オフィス賃料を予測したところ、しばらくは上昇が続くという結果になった。標準シナリオでは、2020年下期まで上昇が続き、2016年下期比+15.5%に達する。その後は下落するがその幅は小さく、2023年下期で同+8.0%という予測になった。

分譲マンションの平均単価の上昇続く、都市未来総研

2013年以降、分譲マンションの平均単価(1m2あたり)の上昇傾向が続いている。2016年は東京圏で2008年比+22.0%、大阪圏で同+29.4%と、世界金融危機前の水準を上回った。特に東京23区は平均単価が100万円を超えた。地価上昇や建築費の高止まりに加え、エリアによってはタワーマンションやワンルームマンションなど、単価の高い物件の供給割合が高まったことが影響したようだ。

2016年のホテルと取引額が過去最高に、JLL

2016年に取引されたホテル物件数(関連会社間の取引やREIT(不動産投資信託)が自身のスポンサーから購入した取引は除く)は前年比-49%の60とほぼ半減した。一方、推定取引額は同+8%の約3640億円となり、リーマンショック以降の最高額を更新したようだ。ホテルの収益向上と金利低下に伴う利回り低下によって価格が上昇。取引額100億円超の大型取引が散見された。買い主属性別の取引額を見ると、外資系投資家が減ってREITが増えている。ホテル特化型REITの新規上場に加え、総合型REITもホテルへの積極的な投資姿勢を示したためだ。

全取引に占めるREITの割合が65%に、ドイチェAM

不動産価格が高騰するなか、都心部でオフィス取引が減少。2016年の国内収益不動産売買高は前年比-43%の約3兆円と大幅に減った。こうしたなか、2016年6月以降はREIT(不動産投資信託)の占有率が65%(暫定値)と過去最高水準に達した。REIT指数は、米国金利の上昇による価格圧力を受けつつも、日本銀行の金利政策に支えられて2016年末に1800ポイント台を回復した。12月末時点の都心5区のオフィスビル平均空室率は3.6%と8年ぶりの低水準。これに伴い、平均募集賃料も前年同期比(YoY)で+4.8%と11四半期連続で上昇した。ただし、為替の変動や景気の不透明感が増すなか、Aクラスビル賃料はしばらく一進一退が続いており、高額賃料帯の物件で賃料の上昇サイクルが一段落しつつあるようだ。2016年の訪日外国人数は前年比+21.8%の2404万人と過去最高。しかし、第3四半期(7月~9月)の外国人消費額は、円高もあって18四半期連続の増加基調が途絶えた。第3四半期の首都圏分譲マンションの平均販売価格はYoY-10.8%と低下し、通年の供給戸数も24年ぶりの低水準だ。アベノミクス開始以来のマンションブームにかげりが見えている。第3四半期の物流施設の平均空室率は、東京圏・大阪圏とも過去最大級の新規供給によってやや悪化。両圏とも2017年に大量の新規供給が予定され、今後しばらく空室率の上昇傾向が続く可能性が高い。

2020年までに東京主要地区のオフィス供給が増加、サヴィルズ

東京の主要地区では、2020年までに質の高いオフィスの新規供給が増加すると予測される。急速な貸付面積の増加は短期もしくは中期的に賃料の上昇抑制や低下につながる可能性がある。一方で、東京の再開発地区の活性化をうながすという効果も期待できる。オフィス市場がより新しくなることで、資本価値の上昇や交通基盤の質的向上、また地区のイメージ向上が期待できるからだ。

不動産投資額が6四半期ぶりに前年同期比プラス、CBRE

2016年の事業用不動産投資額は前年比-20%の2兆9360億円と、2年連続の前年割れだった。しかし投資意欲は引き続き旺盛で、2016年第4四半期(10月~12月)に限れば前年同期比+15%の7770億円と6期ぶりに増加に転じている。投資家調査による東京の期待利回りは、オフィスや物流施設(マルチテナント)など3セクターで最低値を更新した。ただし、その低下ペースは鈍化している。残り3セクターは横ばいだ。

都心5区の空室率が5%台に、ビルディング企画

2017年1月の東京主要5区平均空室率は前月比+0.37%の5.06%と4カ月連続で上昇した。1月は大規模ビルの竣工と大型の解約が複数あったことが影響した。空室率5%台は2015年7月以来、1年6カ月ぶりだ。成約面積が前月の2倍以上増加した一方、新規募集も増加しており、空室率は需給バランスの分岐点とされる5%台に達している。平均推定成約賃料は同-5円の1万8729円とほぼ横ばい。今後も空室率の上昇基調が続くと予測され、空室率の上昇が賃料相場に影響を及ぼす可能性が出てきた。

首都圏分譲マンションは需給とも低調、不動産経済研

2017年1月に首都圏で発売された分譲マンションは前年同月比(YoY)-7.4%、前月比(MoM)-80.2%の1384戸だった。契約率はYoY+3.0ポイント、MoM-15.0ポイントの61.6%。12月は3カ月ぶりに販売の好不調の目安となる70%を回復したが、1月は再び割り込んでいる。供給と需要のいずれも低調だ。価格は、1戸あたりがYoY+24.1%の6911万円、1m2あたりがYoY+25.0%の97万6000円。販売在庫はMoM-318戸の6840戸となっている。

投資家の市況判断が半年前より悪化、ARESと早大

2016年12月に実施した不動産投資に関するアンケート調査において、最近の自社の業況を「良い」と答えたのは63%、「さほどよくない」は36%、「悪い」は2%だった。半年後の業況について「良い」は55%、「さほどよくない」は44%、「悪い」は2%となっている。最近の不動産市況に関しては、「良い」が82%、「さほどよくない」が18%、「悪い」が0%。半年後の不動産市況は「良い」が70%、「さほどよくない」が27%、「悪い」が3%だ。今回の調査結果では、前回調査(2016年6月に実施)に比べて、「良い」が減って「さほどよくない」や「悪い」が増加傾向となっている。

空室率が一進一退、三鬼商事

2017年1月時点の都心5区オフィス空室率は前年同月比(YoY)-0.27ポイント、前月比(MoM)+0.13ポイントの3.74%だった。11月はMoMプラス、12月はMoMマイナス、1月は再びMoMプラスと一進一退が続いている。1月の空室面積はMoM+1万坪程度と増えた。新築ビルは、大規模ビル3棟を含む7棟が竣工。募集面積を残したビルもあったため、空室率はYoY-5.79ポイント、MoM+6.13ポイントの21.45%とMoMプラスに転じた。既存ビルは、大型解約が少ないなかで拡張移転などに伴う大型成約や小規模な成約もあり、空室率はYoY-0.42ポイント、MoM-0.13ポイントの3.16%と低下している。 坪あたり募集賃料はYoY+4.45%、MoM+0.23%の1万8582円。小幅ながら37カ月連続の上昇だ。新築ビルはYoY+0.81%、MoM+2.06%の2万8479円、既存ビルはYoY+4.54%、MoM-0.07%の1万8306円だ。

銀座の店舗でテナント決定に時間がかかるように、CBRE

2016年第4四半期(10月~12月)における東京(銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷)プライム店舗の坪あたり想定成約賃料(共益費込み)は6四半期連続横ばいの40万円だった。銀座では、複数階や比較的面積が大きい物件を中心に、テナント退出後の後継テナント決定に時間がかかるようになってきた。表参道・原宿では、情報発信地というエリア特性に注目するテナントの需要が集まり、日本初や旗艦店の出店が引き続き多く見られている。新宿では、他のエリアより比較的大きい面積の物件のリーシングが順調に進んだ。渋谷では、ブランドの認知度向上を考えるテナントの間で、渋谷駅周辺の立地評価がさらに高まっている。

東京グレードAオフィス空室率が前月比+1.5ポイント、CBRE

2017年1月時点の速報値でグレードAオフィスの空室率は、東京が前月比+1.5ポイントの4.3%、大阪が同-0.9ポイントの1.9%、名古屋が同-1.9ポイントの2.1%だった。同グレードの坪あたり想定成約賃料は、東京が同-0.1%の3万5900円、大阪が同+0.5%の2万450円、名古屋が同±0.0%の2万3550円となっている。また全グレードの空室率は、東京23区が同+0.4ポイントの2.7%、都心5区が同+0.5ポイントの2.6%、大阪が同-0.7ポイントの3.2%、名古屋が同-0.8ポイントの3.3%だ。

空室率と賃料がともに上昇、三幸エステート

2017年1月の都心5区大規模オフィスビル空室率は前月比+0.42ポイントの2.88%。2カ月連続で上昇し、2015年末の水準を上回った。千代田区と中央区で1棟ずつ大規模ビルが竣工し、現空面積が同+2万3054坪の15万6940坪と増えている。新築ビルへのテナント移転に伴い、まとまった面積の二次空室も発生した。オフィス需要自体は依然として底堅いが、比較的賃料の高い新築ビルや築浅ビルで、テナント誘致に時間を要する傾向が強まっている。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同+538円の2万6923円と大幅上昇。半年以上続いた2万6000円台半ばの水準から脱した。2009年12月以来となる2万7000円台も視野に入るが、1月は比較的賃料の高い物件の募集開始が多かったという特殊事情もある。もうしばらく様子を見る必要がありそうだ。

2023年までの東京Aクラスオフィス賃料を予測、ニッセイ基礎研

今後の経済見通しや新規供給計画、オフィスワーカー数見通しなどから、2017年~2023年の東京都心部Aクラスビルの空室率と成約賃料を予測した。この結果、賃料の今後は下落するが、2020年第3四半期(7月~9月)を境に再び上昇するという結果になった。標準シナリオでは、底となる2020年第3四半期の賃料は2016年第4四半期比-18.1%で、2023年第4四半期には同-5.2%まで回復する。一方、空室率は2017年第4四半期まで現在とほぼ同水準を維持するが、その後は上昇。2020年第2四半期からは再び低下するという予測になっている。

東京Aグレード空室率は8カ月連続で2%未満、JLL

2017年1月末時点の東京Aグレードオフィス市場は、空室率が前年同期比(YoY)+2.1ポイント、前月比(MoM)±0.0ポイントの1.9%と、8カ月連続で2%を下回っている。中心業務地区(CBD)全体で移転の動きが見られたが、限定的な供給を背景に中小規模の館内増床や移転が大勢を占めた。坪あたり月額賃料はYoY+2.1%、MoM±0.0%の3万6209円だ。賃料上昇は虎の門などに限られ、一部ではフリーレントの拡大傾向が認められた。

韓国ソウルのホテル動向、大和不動産鑑定

韓国ソウル市内の3ツ星~4ツ星ホテルの平均稼働率は、2014年までは90%近くで推移していた。2015年に中東呼吸器症候群(MERS)の影響で急激に下がったが、2016年には約80%まで回復している。一方、平均客室単価(ARD)は2013年末をピークに、その後は年々低下した。2016年は92ドルで安定的に推移している。

東京Aグレードの賃料上昇ペースが4四半期ぶりに加速、JLL

2016年第4四半期(10月~12月)の東京Aグレードオフィス市場は、坪あたり月額賃料(共益費込み)が前年同期比(YoY)+2.3%、前期比(QoQ)+1.0%の3万6209円だった。19四半期連続のQoQプラスで、上昇ペースも4四半期ぶりに加速している。空室率はYoY±0.0ポイント、QoQ+0.5ポイントの1.9%だ。2%を下回ったものの、六本木と京橋における新規供給を反映し、3四半期ぶりに上昇した。ネット・アブゾープションは12万7000m2。2016年通期では前年比+30%の46万m2となっている。過去10年平均比160%の新規供給が需要を喚起した格好だ。投資市場では、価格がYoY+15.2%、QoQ+2.8%と上昇。ただし上昇ペースは2四半期ぶりに減速している。投資利回りはQoQ横ばいで、5四半期連続で4%を切った。投資家の関心は高いが、供給が限られ、第4四半期にAグレードオフィスビルの売買事例は確認されていない。

負債総額が2カ月連続の200億円超え、東京商工リサーチ

2017年1月の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同月比(YoY)-14.81%、前月比(MoM)-4.16%の23件だった。2016年11月はYoYマイナス、12月はYoYプラス。そして1月はYoYマイナスと一進一退を繰り返している。業種の内訳では、不動産賃貸業の倒産件数が12月の5件から1月は8件と増えたことが目立った。一方、負債総額はYoY+48.76%、MoM-43.94%の280億1500万円。2カ月連続でYoYプラスかつ総額200億円超えとなった。前年同月は1件だった負債10億円以上の大型倒産が3件発生したことが影響している。

不動産市況にピーク感、都市未来総研

REIT(不動産投資信託)保有資産の鑑定評価額は2016年9月期、依然として上昇を続けている。三大都市圏では、賃貸オフィス、賃貸マンション、店舗のいずれの評価額指数が上昇している。ただし上昇幅は縮小傾向で、特に賃貸マンションの上昇率は3四半期連続の縮小だ。国土交通省の不動産価格指数では、三大都市圏の2016年第3四半期(7月~9月)にマンションとアパート(1棟)は前期比プラスだったものの、店舗は2四半期連続で前期比マイナスとなった。市場サイクルのピークに達していると考える投資家が増えており、全体的にピーク感が強まっているようだ。

不動産資産の有効活用に動く大学、都市未来総研

国立大学法人などの土地貸付や資産運用に関する規制が一定条件で緩和され、教育研究水準の向上などをねらって土地資産を有効活用する動きが今後、一層強まるものと考えられる。中期計画などでこうした取り組み姿勢を表明する学校法人が複数出てきた。経営計画で土地貸付による収益拡大を掲げたり、金融機関と包括的な業務提携を結んで土地の有効活用や金融資産の運用に取り組んだりといった具合である。さらに移転に伴う跡地売却収入を施設整備などに充当する例も出ている。

REIT物件取得額は過去3番目の高水準、ニッセイ基礎研

東京オフィス市場は、空室率が低位で推移して賃料も底堅い。しかし、Aクラスビルでは賃料の天井感が強まりつつある。東京のマンション賃料は緩やかに上昇している。2016年の訪日外国人客数は前年比+22%の2403万人に達した。ただし、外国人の延べ宿泊者数や旅行消費額は訪日客数の増加率に比べると伸び悩んだ。物流施設市場は、新規供給の集中するエリアで空室率の高止まりが見込まれる。2016年のREIT(不動産投資信託)市場は+6.2%と2年ぶりに反発。年間物件取得額は1兆7000億円超と過去3番目の高水準となった。不動産取引が減少傾向にあるなか高い取得力を示している。

REIT指数が低下、東証

2017年1月末時点の東証REIT(不動産投資信託)指数は、前月比-12.43ポイントの1843.40だった。1月の日本銀行による買い入れは3回、37億円。累計買い入れ額は3627億円となっている。コンフォリア・レジデンシャル投資法人、日本プライムリアルティ投資法人、ヘルスケア&メディカル投資法人、産業ファンド投資法人が公募増資を発表した。

ページの先頭へ

日経不動産マーケット情報トップ > レポート一覧