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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

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レポート一覧

【分析】分譲マンション在庫戸数が増加傾向、都市未来総研

分譲マンション市況は2014年ごろから契約率が低下し、在庫戸数が増加傾向だ。一次取得者層向け物件などの価格上昇による販売停滞が原因で、東京圏の新築分譲マンションの平均坪単価は2007年比+40%程度の281万円と上昇した。今後、在庫戸数の減少を目的に、価格調整が行われる可能性も考えられる。ただし、現在の供給が企業体力のある大手総合不動産会社中心で資金回収の必要性が小さいと思われることや、増加したとはいえ世界金融危機直後に比べれば半分程度の水準にとどまっていることなどから、調整は軽微にとどまると見込まれる。

【調査】REIT保有不動産総額が18兆5611億円に、ARES

■REIT市場(上場+私募)@2017年8月末暫定値
 ▼保有不動産総額:18兆5611億円(上場16兆3227億円/私募2兆2384億円)
 ▼投資法人数:80(上場58/私募22)
 ▼物件総数:4115(上場3581/私募534)
※保有不動産総額は取得価格ベース

【分析】商業施設低迷の原因は中年世代の可処分所得減少、ニッセイ基礎研

商業施設の売上低迷が続いており、その要因として「消費離れ」が指摘されることが多い。しかし、売上環境悪化の原因を分析したところ、可処分所得減少の影響が大きいことがわかった。特に、消費のボリュームゾーンである中年世代の可処分所得減少が大きく影響したようだ。加えて、中年世代の可処分所得減少を目の当たりにした若年世代が将来の経済的な不安の高まりから、物販・外食・サービス支出を減らして貯蓄率を高めたことも影響したとみられる。このことから、中年世代を含めた幅広い世代に景気回復の果実が分配されて所得が向上すれば、少子高齢化や電子市場取引拡大が見込まれる今後でも、商業施設の売上環境は底堅く推移する可能性がある。

マンション賃料は東京都下以外YoYプラス、アットホームと三井住友トラスト基礎研

■マンション賃料インデックス2017年第2四半期
 ▼東京23区:104.17(YoY+0.97ポイント、QoQ-0.11ポイント)
 ▼東京都下:96.09(YoY-0.24ポイント、QoQ-0.86ポイント)
 ▼横浜・川崎市:101.68(YoY+1.70ポイント、QoQ+0.44ポイント)
 ▼千葉西部:99.94(YoY+3.25ポイント、QoQ+1.02ポイント)
 ▼埼玉東南部:100.24(YoY+1.62ポイント、QoQ-1.05ポイント)
※2009年第1四半期を100とした相対値。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比。QoQは前期比

【調査】私募ファンド市場が3半期連続拡大、三井住友トラスト基礎研

■不動産私募ファンド市場規模(運用資産額ベース)@2017年6月末時点
 15兆8000億円(HoH+2200億円) ※3半期連続増加
 内訳:国内特化型14兆8000億円/グローバル型(国内分)1兆円

【調査】地方4市の地価上昇率が3大都市圏を上回る、国交省

■地価上昇率@2017年7月1日時点
 全国:YoY-0.3%(YoY+0.3ポイント) ※下落幅縮小、商業地は上昇に転じた
  ▼3大都市圏:YoY+1.2%(YoY+0.2ポイント) ※商業地は上昇基調を強める
   ●東京圏:YoY+1.3%(YoY+0.2ポイント)
   ●大阪圏:YoY+1.1%(YoY+0.3ポイント)
   ●名古屋圏YoY+1.2%(YoY+0.1ポイント)
  ▼地方圏:YoY-0.9%(YoY+0.3ポイント)
   ●地方4市:YoY+4.6%(YoY+0.6ポイント) ※3大都市圏を上回る上昇
   ●その他:YoY-1.1%(YoY+0.3ポイント) ※下落幅縮小
※YoYは前年同期比。地方4市は札幌市、仙台市、広島市、福岡市

【調査】不動産取引市場は半期で2兆円前後の横ばい推移、不動研

■不動産取引市場@2017年上半期まで
 ▼全般:2016年上半期以降はおおむね半期あたり2兆円前後で横ばい推移
 ▼地域別:2016年上半期以降一貫して都心5区・東京23区内の割合が低下
 ▼取引主体:2001年以降はREIT(不動産投資信託)の買い越しが目立つ
※上半期は1月~6月

【分析】新宿が銀座に続く店舗賃料水準に、C&W

日本のリテール市場は成熟していると言われるが、それでも着実にゆっくりと地殻変動が進んでいる。エリアの再開発プロジェクトは人の流れを変え、サブマーケットのファンダメンタルに影響を与える。銀座が首位の座を譲ることはないが、ほかのサブマーケットの位置付けは変動していく見通しだ。特に新宿は、表参道や原宿、青山などとの賃料水準差を徐々に埋めており、近いうちに賃料第2位に浮上するだろう。長期的には、再開発プロジェクトが進む渋谷と池袋の賃料上昇が期待される。渋谷は、再開発がリテール市場のランドスケープを変え、持続可能なリテールエリアの拡大につながる見込みだ。池袋の場合、駅周辺の再開発プロジェクトが既存の商業エリアのイメージアップに寄与し、エリアの成長に貢献するだろう。

【調査】都心5区の標準タイプのマンション価格は最高に、不動研

■都心5区のマンションm2あたり賃料@2017年上半期
 ▼新築(大型タイプ):5656円(YoY-0.3%、HoH+0.6%)
 ▼新築(標準タイプ):4373円(YoY-1.6%、HoH-1.3%)
 ▼新築(小型タイプ):4389円(YoY+0.4%、HoH+0.5%)
 ▼中古(大型タイプ):5042円(YoY-0.6%、HoH+0.6%)
 ▼中古(標準タイプ):4010円(YoY-1.6%、HoH-1.3%)
 ▼中古(小型タイプ):4135円(YoY+0.5%、HoH+0.6%)
■都心5区のマンションm2あたり価格@2017年上半期
 ▼新築(大型タイプ):193万4000円(YoY+3.0%、HoH-9.8%)
 ▼新築(標準タイプ):134万8000円(YoY+1.7%、HoH+2.1%) ※最高値
 ▼新築(小型タイプ):133万2000円(YoY-1.2%、HoH+3.3%)
 ▼中古(大型タイプ):119万円(YoY-14.4%、HoH-2.5%)
 ▼中古(標準タイプ):104万1000円(YoY+0.6%、HoH+2.7%)
 ▼中古(小型タイプ):102万9000円(YoY+0.5%、HoH+0.3%)
※上半期は1月~6月、YoYは前年同期比、HoHは前期比、中古は築10年

【調査】首都圏分譲マンション発売戸数が2カ月連続でYoYプラス、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2017年8月
 ▼発売:2101戸(YoY+6.9%、MoM-38.7%) ※2カ月連続でYoYプラス
 ▼契約率:68.2%(YoY+1.6ポイント、MoM-3.7ポイント)
 ▼価格:戸あたり5794万円(YoY+2.3%)、m2あたり87万1000円(YoY+9.1%)
 ▼販売在庫数:6107戸(YoY-121戸、MoM-207戸)
※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】アジア太平洋への初出店数が減少、CBRE

2016年のアジア太平洋25都市への初出店数は前年比-16%の429件と、2012年の調査開始以来、初めて減少した。主な要因としては、経済が低迷したシンガポールや台北における初出店数の伸び悩みが挙げられる。ただし、飲食リテーラーの初出店数は増えている。2016年に初出店したリテーラーの約3分の1を飲食リテーラーが占めた。「コト消費」の代表格である外食需要の高まりが、出店需要を後押ししている。特にアジア発祥の飲食リテーラーによる初出店が増えた。出店戦略上の懸念事項は、2016年に引き続き出店コストの上昇が最も多く(67%)、これに世界経済の見通しの不透明感(53%)が続いた。香港を除くほとんどの都市で賃料は横ばいだったが、労働力不足によって賃金や製造コストが上昇している。

【調査】東京区部のオフィスビルストックは6855m2、不動研

■オフィスビルストック@2017年1月時点
 ▼東京区部:6855万m2、4903棟
 ▼大阪:1601万m2、1279棟
 ▼名古屋:618万m2、532棟
 ▼三大・主要都市合計:1億1193万m2、8640棟
■2016年の新築オフィスビル@2017年1月時点
 ▼東京区部:114万m2、51棟
 ▼大阪:2万m2、3棟
 ▼名古屋:11万m2、2棟
 ▼三大・主要都市合計:135万m2、61棟

【調査】倒産件数が1年1カ月ぶりに10件台、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2017年8月
 ▼件数:15件(YoY+34.78%、MoM-34.78%) ※2016年7月以来の20件未満
 ▼負債総額:83億4500万円(YoY-69.51%、MoM+54.16%)
※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】空室率1%台が目前に、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2017年8月
 ▼空室率:2.05%(MoM-0.08ポイント) ※1%台になれば2008年3月以来
 ▼現空面積:11万3193坪(MoM-3646坪)
 ▼坪あたり募集賃料:2万7259円(MoM+9円) ※8カ月連続で2万7000円前後
 ▼募集面積:29万3946坪(MoM-1万369坪) ※2008年5月以来の20万坪台
※MoMは前月比

名古屋のオフィス空室率が上昇、CBRE

■グレードAオフィスの空室率(速報)@2017年8月
 ▼東京:3.1%(MoM-0.2ポイント)
 ▼大阪:0.3%(MoM-0.1ポイント)
 ▼名古屋:4.6%(MoM±0.0ポイント)
■グレードAオフィスの想定成約賃料(速報)@2017年8月
 ▼東京:3万6500円(MoM+0.4%)
 ▼大阪:2万1600円(MoM±0.0%)
 ▼名古屋:2万4300円(MoM+0.2%)
■グレードAマイナスオフィスの空室率(速報)@2017年8月
 ▼東京:1.5%(MoM-0.3ポイント)
■グレードBオフィスの空室率(速報)@2017年8月
 ▼東京:1.6%(MoM±0.0ポイント)
 ▼大阪:2.3%(MoM-0.1ポイント)
 ▼名古屋:2.6%(MoM+0.4ポイント)
■オールグレードオフィスの空室率(速報)@2017年8月
 ▼東京23区:1.9%(MoM-0.2ポイント)
 ▼東京主要5区:1.8%(MoM-0.1ポイント)
 ▼大阪:2.6%(MoM-0.1ポイント)
 ▼名古屋:3.4%(MoM+0.2ポイント)
※MoMは前月比

【調査】東京Aクラスビルの成約賃料が再上昇、ニッセイ基礎研

■オフィス
 オフィス市況は東京だけでなく主要都市でも好調が続いている。景気回復が続く中で、天井感のあった東京都心部Aクラスビルの成約賃料が再上昇した。大手町パークビルディングやGINZA SIXなど、2017年前半に東京都心部で供給された代表的な大規模ビルでは成約が進んでおり、8月に供給された赤坂インターシティAIRは竣工前にほぼ満室を達成し、目黒駅前地区再開発ビルでも大規模テナントを確保できている。このため、2017年中は新規供給に伴う空室率の大幅な上昇への懸念はほぼなくなった。
■賃貸マンション
 主要都市の賃貸マンション賃料指数は、東京や札幌、福岡をはじめとして、おおむね上昇基調にある。ただし、首都圏の居住用賃貸物件の成約数は、アットホームによると16カ月連続で減っており、需要は必ずしも強くない。貸家着工の増加から、首都圏の賃貸マンションの空室率は上昇傾向にある。
■商業施設
 小売販売は夏物衣料の堅調や自動車販売の好調で、経済産業省は6月の小売業販売額の基調判断を「持ち直しの動きが見られる」とした。百貨店では、景気回復や株高による高額消費やインバウンド消費の好調がプラスに寄与。特に外国人客売上高は5月から2カ月連続でYoY+40%超だ。銀座で目標年間来館者数2000万人のGINZA SIXが開業。CBREによれば同施設がテナントの出店需要の多くを吸収し、現在はテナント需要に一服感が出ている。
■ホテル
 2017年第2四半期の訪日外国人旅行者数はYoY+21.1%と増加した。韓国から訪日客が吐出した伸びを見せた一方、中国人は2月以降ほぼ横ばいと停滞している。同期の国内宿泊施設の延べ宿泊者数はYoY+3.1%。外国人が同+10.6%と増え、日本人も6四半期ぶりに前年を超えた(同+1.6%)。客室稼働率は高水準を維持し、6月の平均客室稼働率は80.3%と2015年や2016年を上回った。
■物流施設
 eコマース(電子商取引)や宅配便などでの需要急増に伴い、大規模物流施設への需要も増加している。2017年第2四半期の大規模マルチテナント型物流施設の空室率は首都圏で5.1%に低下した。一方、近畿圏は、需要は増えたものの、大量の新規供給により18.4%に上昇している。

【分析】名古屋中心部は大量供給も空室率が低下、都市未来総研

2015年10月~2017年3月、名古屋中心部で複数の大規模オフィスビルが竣工した。この間の新築オフィスビル供給量は同エリアの過去や他の地方主要都市と比べて高水準だったにも関わらず、空室率は、供給が集中した名駅地区を含めて低下傾向にある。堅調に推移する地域経済などを背景に、事業拠点の開設などで相当程度のテナント需要が発生したことが主因と考えられる。名古屋市中心部の今後の新築オフィス供給量は低水準の見込みだが、リニア中央新幹線の2027年開業を見据えた複数の検討・計画が進行するなど、新たな動きが出てきた。

【調査】東京Aグレード賃料が11カ月連続で上昇、JLL

■東京Aグレードオフィス空室率@2017年8月
 2.8%(YoY+1.3ポイント、MoM+0.1ポイント) ※2カ月ぶりのMoMプラス
■東京Aグレードオフィス坪あたり月額賃料@2017年8月
 3万6570円(YoY+1.6%、MoM+0.1%) ※11カ月連続上昇
■東京Aグレードオフィス新規供給
 ▼2017年1月~8月実績:18万m2
 ▼2017年9月~12月推定:22万m2
 ▼2017年通期予測:20万2000m2
※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】9月もREIT市場は底堅いと想定、東京海上アセットマネジメント

■東証REIT指数@2017年8月末
 MoM-1.53%(配当込みベースでは同-0.97%)
  ▼上旬:下落(7月の急反発の反動や北朝鮮に関する地政学的リスクから)
  ▼中旬:反発(地政学的リスクに対する過度な警戒感の後退から)
  ▼下旬:方向感なく推移(国内長期金利の低下やREIT市場の需給悪化などあり)
■当面の市場見通し(9月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(分配金や資産価値からみて割安感があることなどから)
  ▼相対的に割安度の高まった銘柄への買いが入りやすい
※MoMは前月比

【調査】空室率が4カ月ぶりに上昇、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2017年8月
 3.35%(YoY-0.55ポイント、MoM+0.13ポイント) ※空室面積MoM+1万坪
  ▼新築ビル:18.99%(YoY+2.41ポイント、MoM-6.50ポイント)
  ▼既存ビル:3.05%(YoY-0.50ポイント、MoM+0.18ポイント)
■都心5区オフィス坪あたり募集賃料@2017年8月
 1万8957円(YoY+635円、MoM+41円)
  ▼新築ビル:2万7024円(YoY-1028円、MoM-364円)
  ▼既存ビル:1万8767円(YoY+647円、MoM+30円)
※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】関西物流施設市場がかつてない大量供給時代に、大和不動産鑑定

■大阪オフィストピック
 大阪市大規模ビルの平均空室率は2017年4月に2%台まで低下。館内拡張、増床移転も多数見られるなか、BCP(事業継続計画)の強化や業務の効率化を図るため、自社ビルを売却して賃貸ビルに移転する動きもあり、非常に好調に推移している。
■大阪マンショントピック
 2016年の大阪市内マンションの動きとしては、素地価格および建設資産などの高騰を反映し、平均価格や平均単価が上昇した。しかし、景気回復や販売業者のきめ細かい営業により、おおむね好調をキープしていたようだ。一説によると、建設費用は専有面積1坪あたり120万円~150万円程度かかるようで、それに土地価格をプラスすると、大阪市内中心部(北区、中央区、西区、福島区、天王寺区)以外でも専有面積1坪あたり170万円以上で販売しないと採算が合わないとのことだ。
■関西ホテル市況
 大阪府は、稼働率が2015年をピークにやや低下傾向で、平均客室単価(ADR)も2017年2月~5月に前年同月比でやや下落したことから、RerPARも弱含みとなっている。ただし、直近でやや持ち直している。関西国際空港周辺のホテルの稼働率が伸び悩んでいるという声も聞かれ、大阪市内中心部との地域格差が見られるようだ。京都府は、稼働率が2015年をピークにやや低下しているが、ADRは依然として上昇傾向が続いており、今後もRerPAR上昇の余地が見込めそうだ。
■関西物流施設マーケット動向
2013年以前は年間の新規供給量が20万m2に満たず、空室率も1%を切る超低水準で推移していたが、2014年以降に大型の高機能物流施設の開発が相次ぎ、かてないほどの大量供給時代を迎えている。これまで物流施設開発の実績がないデベロッパーも開発への積極的な姿勢を示し、プレイヤー数は増加している。

【調査】アジア投資家の対外投資が倍増、CBRE

■アジア投資家の対外直接不動産投資実績@2017年上半期
 約452億ドル(YoY+98.4%) ※大型案件が多い
 ▼地域別
  EMEA219億ドル(YoY+225%、うち1件は132億ドルの物流ポートフォリオ)/
  米州113億ドル(YoY+47%)/アジア104億ドル(YoY+68%)/太平洋16億ドル(YoY+25%)
 ▼セクター別
  オフィス44%/物流施設34%/住宅7%/ホテル7%/商業施設6%/介護施設2%
※上半期は1月~6月、YoYは前年同期比、EMEAは欧州・中東・アフリカ

【分析】外国人人口の増加が総人口の減少を緩和、ニッセイ基礎研

2017年4月に国立社会保障・人口問題研究所が新たな人口予測を公表した。今後の人口減少は、2016年(10月1日時点)の前年比-25万7000人から、2030年には同-72万5000人へ拡大する。人口減少の加速は、住宅需要の減少など、国内の不動産市場に大きな影響を与える懸念がある。ただし、今回の予測では前回予測より人口減少の速度や高齢化の進行が緩和する結果となった。実際の2016年10月までの人口減少も前年比-16万2000人(総務省「人口推計」)と、上記の予測の同-25万7000人に比べて大幅に少ない。その理由の一つが、国内に居住する外国人人口の急増だ。予測では1年間の外国人の入国超過数を過去のトレンドから6万9000人と想定しているが、実際は13万6000人とその2倍程度に達している。

【調査】三菱地所物流リートが上場へ、東証

■東証REIT(不動産投資信託)指数@2017年8月末時点
  1683.79(MoM-26.17ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2017年7月
  7回、84億円(累計買い入れ額4215億円)
■上場が承認された投資法人@2017年8月
  三菱地所物流リート投資法人(9月14日上場予定)
※MoMは前月比

【調査】投資家は半年後を現在よりやや悲観、ARESと早大

■自社の業況@2017年6月
 ▼最近:良い60%/さほどよくない40%/悪い0%
 ▼半年後:良い58%/さほどよくない42%/悪い0%
■不動産市況@2017年6月
 ▼最近:良い89%/さほどよくない11%/悪い0%
 ▼半年後:良い78%/さほどよくない12%/悪い0%

【分析】商業施設売上高の長期予測、ニッセイ基礎研

少子高齢化と電子商取引市場拡大に注目し、今後の商業施設売上高のシミュレ-ションを行った。その結果、日本全体の商業施設売上高は2025年に2015年比-4.7%(年率-0.48%)、2035年に同-12.9%(年率-0.69%)という見通しになった。日本の小売業の販売額は2016年の139兆9000億円から2025年には131兆4000億円、2035年には117兆4000億円まで減少する。2025年には多くの品目で減少するが、医薬品関連(2015年比+1.4%)、交際費(同+0.7%)、理美容サ-ビス(同+0.2%)などは増加する。2035年にはすべての品目で減少し、特に外食(同-12.3%)、被服・靴(同-10.7%)、教養娯楽用品(同-10.4%)の減少幅が大きい。

【調査】アジア9都市中8都市のAクラスビル床単価が上昇、大和不動産鑑定

■Aクラスオフィスビル床単価@2017年第2四半期(4月~6月)
 ▼東京:1万5465ドル(QoQ+553ドル)
 ▼北京:1万4124ドル(QoQ+175ドル)
 ▼上海:1万2582ドル(QoQ+73ドル)
 ▼香港:3万5020ドル(QoQ+870ドル)
 ▼シンガポール:1万5334ドル(QoQ+69ドル)
 ▼ソウル:7602ドル(QoQ+209ドル)
 ▼ホーチミン:4750ドル(QoQ+50ドル)
 ▼マニラ:6222ドル(QoQ+46ドル)
 ▼台北:1万4662ドル(QoQ±0ドル)
※共用部分を含むグロス1m2あたりの床単価

【調査】東京市部の賃貸住宅空室率指数が前月比プラスに、タス

■賃貸住宅空室率指数@2017年6月
 ▼東京都:12.73(YoY+1.34ポイント、MoM+0.13ポイント)
  ●23区:12.46(YoY+1.35ポイント、MoM+0.15ポイント)
  ●市部:15.21(YoY+1.08ポイント、MoM+0.04ポイント)
 ▼神奈川県:15.73(YoY+1.14ポイント、MoM-0.07ポイント)
 ▼埼玉県18.36(YoY+1.20ポイント、MoM+0.02ポイント)
 ▼千葉県:16.38(YoY+1.3ポイント、MoM+0.08ポイント)
※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】千代田区のマンション募集賃料がMoMマイナス続く、LMC

■賃貸マンションの坪あたり募集賃料@2017年7月末
 ▼千代田区:MoM-277円、YoYマイナス ※新築の募集戸数割合は上昇
 ▼中央区 :MoM+417円、YoYマイナス
 ▼港区  :MoM+138円、YoYプラス
 ▼新宿区 :MoM+122円、YoYプラス
 ▼渋谷区 :MoM -64円、YoYプラス
※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】4分の3が半年後の物流施設賃料を「横ばい」と回答、一五不動産情報サービス

■物流施設価格の半年後の見通し@2017年7月
 ▼上昇 :28.0%(HoH+0.6ポイント)
 ▼横ばい:67.1%(HoH-0.7ポイント) ※2016年1月から支配的
 ▼下降 : 4.9%(HoH+0.1ポイント)
■物流施設賃料水準の半年後の見通し@2017年7月
 ▼上昇 : 4.9%(HoH-7.0ポイント) ※2015年1月以降は減少傾向
 ▼横ばい:74.4%(HoH+11.3ポイント) ※4分の3を占める
 ▼下降 :20.7%(HoH-4.3ポイント) ※今月から減少に転じた
※HoHは前半期比

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