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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

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レポート一覧

東京・大阪とも高水準の物流施設供給続く、サヴィルズ

物流施設への投資意欲が引き続き堅調さを示すなか、東京圏および大阪圏の供給量は増加を続けている。2016年下半期(7月~12月)の新規供給は、東京圏で58万3000m2、大阪圏では44万m2を記録した。新規需要は堅調で、東京圏の空室率は5%未満を維持。大阪の空室率はわずかに上昇したが、底堅い物流産業の需要は長期的な賃料の増加を支えるとみられる。

オフィス市場で緩やかな賃料上昇と空室率低下が続く、三井住友トラスト基礎研

オフィス市場の短期的(~2017年)な見通しは以下の通り。新規供給については、2016年の東京、2017年の名古屋を除き、抑制が続く。需要については、好調な企業業績や、女性や高齢者を中心とした労働参加の高まりを背景に就業者数の増加が続き、堅調に推移する。ただし、企業の厳しいコスト意識や、自社の条件に合った空室の減少により、2017年は需要の増加ペースが鈍化する。空室率は、2017年には緩やかになるものの低下が続く。平均成約賃料は、空室率の低下を受けて緩やかに上昇する見込みだ。

アジアの投資家がハイリスク・ハイリターン指向に、CBRE

アジア太平洋地域の不動産投資家に対して実施した調査によれば、同地域の投資家はより高い利回りを求めてリスクに対する許容度も高めている。不動産投資の主な理由としてイールドスプレッドを選択した回答者は前年比+22ポイントの37%だった。一方、キャピタルゲインを選択した回答者は減少している。キャップレートのさらなる低下余地が少なくなっていることが背景にあるとみられる。

23区のマンションで賃料上昇が継続、アットホームと三井住友トラスト基礎研

2016年第4四半期(10月~12月)のマンション成約賃料インデックスは、東京23区、札幌市、千葉西部、名古屋市、京都市、大阪市、大阪広域、福岡市で、前年同期比プラスだった。特に東京23区は18四半期連続のプラスで、上昇傾向が継続している。一方、仙台市、東京都下、埼玉東南部の賃料は、同マイナスだった。特に仙台市は、6四半期連続のマイナスだ。

賃貸マンション価格が2007年と同水準に、都市未来総研

国土交通省の価格指数によれば、マンション・アパート(一棟)の価格は2010年以降5年以上上昇を続け、2015年には前回のピークだった2007年と同水準に達した。オフィスや店舗の価格はそこまでの水準には達していない。そこで、REIT(不動産投資信託)が保有する都内の賃貸マンションの評価額データを使ってタイプ別に分析したところ、2016年度上期の価格水準はファミリータイプが最も高く、次いでコンパクトタイプ、ワンルームタイプとなっていることがわかった。ただし、ファミリータイプは他のタイプに比べて物件ごとのばらつきが大きく、前回ピークとの差が大きい物件も混在しているようだ。REITなどがファミリータイプの賃貸マンションに投資する際、物件の選別がより重要になっていることを示していると考えられる。

住宅地地価が9年ぶりに上昇、国交省

2017年1月時点の全国地価は、全用途平均で2年連続の上昇だった。用途別では、住宅地が9年ぶりに上昇に転じ、商業地は2年連続で上昇。三大都市圏については、住宅地が前年並みの小幅上昇で、商業地が総じて上昇基調を強めている。地方圏に関しては、地方4市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)で住宅地・商業地とも三大都市圏を上回る上昇を示した。その他の地域でも下落幅が縮小している。

アジアからの対外投資は約600億ドル、CBRE

2016年、アジアの投資家が実施した対外不動産投資は約600億ドルだった。そのうち47%に相当する282億ドルは中国の投資家によるものだ。アジアの投資家による対外不動産投資は引き続き堅調で、特に機関投資家による取引は2016年の対外不動産投資取引の上位10件のうち6件を占めている。アジアの投資家に最も人気のある投資先は2年連続で米州(全体に占める割合は43%)となり、これにEMEA(欧州・中東・アフリカ、同27%)が続いた。アジア域内でのクロスボーダー投資は前年比+2ポイントの23%。都市別では、前年トップのロンドンを抜いてニューヨークがトップになった。以下、ロンドン、香港、ソウル、シドニーの上位5都市が全体投資額に占める割合は同-5ポイントの37%。投資先の分散が進んだ格好だ。なお、日本からの対外不動産投資は同+74%の25億ドルと増加した。ただし、依然として規模は小さく、今後さらに拡大できる余地がある。

「フレキシブルな働き方」で人材確保めざすオフィステナント企業、CBRE

2016年に実施したオフィスビルテナント企業に対するアンケート調査によれば、移転を検討する際、重視する検討項目のトップは「立地・交通利便性」だった。続いて2位が「コスト(賃料、光熱費など)」、3位が「ビルの耐震性」となっている。一方、今後想定するリスクは、1位が「人材や能力の不足」、2位が「経済の不確実性」、3位が「コストの増大」だった。いずれも2015年の調査時と順位、項目とも同じだ。今後の人口減少に伴う労働力不足や人件費の増加に対する懸念、国内外の市場の不透明感の高まりが背景とみられる。また、従業員の満足度を高めるために必要な対策は、順に「交通利便性」、「室内環境の質」、「フレキシブルな働き方」と、今回初めて「フレキシブルな働き方」がトップ3に入った。仕事と育児・介護の両立など、多様な人材が働きやすい仕組みにすることで、より優秀な人材の確保をめざそうとするテナントの動きがうかがえる。フリーアドレスを導入済み、もしくは導入予定とした回答割合も2015年調査比で倍増。在宅勤務は5割以上の回答者が導入済みで、同+44%となっている。

2017年の新規投資資金は4350億ドル、C&W

デットとエクイティを含んだ不動産への新規投資資金は2017年、4350億ドルに達するという予想となった。2011年の金融危機以来初の後退だが、前年比-2%にとどまる。米州地域へのエクイティ投資が欧州地域を初めて追い抜き、またアジア太平洋地域への投資額も伸びて欧州地域を抜く見込みだ。国別では米国がトップ。これに中国、英国が続き、日本は4位だ。主な資金源はREIT(不動産投資信託)を代表とする国内資金だが、アジア諸国の投資家からの資金も増えている。円安や2020年の東京オリンピック開催が要因となってポジティブな気運が高まっており、大阪といった東京以外の地域マーケットでも今後も投資が持続するだろう。

首都圏分譲マンション契約率が2カ月連続で70%割れ、不動産経済研

2017年2月に首都圏で発売された分譲マンションは前年同月比(YoY)+3.3%、前月比(MoM)+66.9%の2310戸と2カ月ぶりにYoYプラスとなった。契約率はYoY-4.5ポイント、MoM+6.8ポイントの68.4%だ。販売の好不調の目安となる70%を2カ月連続で割り込んでいる。価格は、1戸あたりがYoY+0.3%の5793万円、1m2あたりがYoY+2.0%の85万2000円。販売在庫はMoM-248戸の6594戸となっている。

海外資金による不動産取得が大幅減少、ニッセイ基礎研

2016年の国内不動産取引額は2年連続で減少した。上場REIT(不動産投資信託)や私募REITによる取得額は増加したものの、そのほかの海外資金などによる取得額が著しく減少したためだ。海外資金による国内不動産取得額をセクター別にみると、大幅に増加した物流セクターを除き、多くのセクターで2015年の半分に満たない。海外資金による不動産取得エリアについては、東京の占める比率が大幅に縮小。資金の出所別でみると、アジア資金による取得額の減少が目立っている。当面、国内の不動産価格動向は方向感がつかみにくい状況となっており、価格変動の原動力になることが多い海外資金の動向には引き続き十分に注意しておきたい。

急速に変化する都市ランキングでバンガロールが初のトップ、JLL

技術の変化や急速な人口増加に対応し、世界とのつながりを強める世界の都市の活力を分析した。この結果、急速に変化している都市ランキングで、バンガロールが初めて1位になった。続いて2位はホーチミン、3位はシリコンバレーとなっている。上位30都市の半分をアジア太平洋地域の都市が占めた。うち6都市はインドで、ランクインした都市数で中国を上回った。2016年に14位だった東京は37位とランクを下げている。

賃料が2万7000円台に近づく、三幸エステート

2017年2月の都心5区大規模オフィスビル空室率は前月比-0.10ポイントの2.78%と3カ月ぶりに減少した。2016年6月に2.10%に低下して以降、緩やかな上昇傾向が続いているが、今後は4月末まで主要な大規模ビルの竣工予定がなく、当面は空室率が上昇しにくい状況となる。新築ビルでテナント誘致が進む一方、既存ビルで二次空室が発生しており、需給バランスは一進一退が続く。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同+34円の2万6957円と小幅ながら2カ月連続の上昇だ。2009年12月以来となる2万7000円台に近づいている。オフィス需要は依然として底堅く、新築・建築中ビルへの引き合いも強いことから、賃料は再び上昇傾向に転じる可能性も出てきた。

賃料の小幅上昇続く、三鬼商事

2017年2月時点の都心5区オフィス空室率は前年同月比(YoY)-0.34ポイント、前月比(MoM)-0.04ポイントの3.70%だった。11月からMoMでプラスとマイナスを繰り返し、一進一退が続いている。2月は成約と解約の両方の動きがあり、空室面積はMoMでわずかな減少にとどまった。新築ビルは、1棟が満室で竣工し、竣工1年未満のビルの大型空室が減ったことから、空室率はYoY-3.43ポイント、MoM-1.71ポイントの19.74%とMoMマイナスに転じた。既存ビルは、拡張移転に伴う分室需要などの成約があった一方で大型解約などもあり、空室率はYoY-0.61ポイント、MoM+0.03ポイントの3.19%と小幅な上昇となっている。坪あたり募集賃料はYoY+4.19%、MoM+0.39%の1万8655円。小幅ながら38カ月連続で上昇している。新築ビルはYoY+3.42%、MoM+1.37%の2万8869円、既存ビルはYoY+4.10%、MoM+0.46%の1万8391円だ。

都心5区で2014年2月以来の成約面積を記録、ビルディング企画

2017年2月の東京主要5区平均空室率は前月比-0.46ポイントの4.60%だった。5カ月ぶりの低下で、5区とも低下した。2月は大規模ビルの成約が大幅増加。成約面積は2014年2月以来となる6万坪超に達した。新築ビルでも成約が進み、需要の高まりを背景に堅調な市況となっている。これに伴い、大型ビル(100坪~300坪未満)の平均推定成約賃料が5区とも上昇。新宿区が同+616円の1万7082円、渋谷区が同+613円の2万3832円、中央区が同+355円の1万8554年などとなっている。

2016年のREIT物件取得額は過去3番目の高水準、ニッセイ基礎研

2016年第4四半期(10月~12月)の実質GDP(国内総生産)成長率(1次速報)は4四半期連続のプラスだった。2016年通期の住宅市場は分譲マンションを除いて堅調に推移している。新設住宅着工戸数は前年比+6.4%の約96万7000戸。このうち貸家が4割超を占め、伸び率も同+10.5%と高い。5年連続の増加だ。一方、首都圏のマンション新規発売戸数は同-11.6%の約3万5000戸と3年連続で減少した。東京のオフィス市場は、空室率が低位で推移するなか、Aクラスビルの賃料は天井感が強まっている。第4四半期の成約賃料データに基づくオフィスレント・インデックスは、東京Aクラスビルが前期比+0.2%の3万3785円とほぼ横ばいだった。2016年、訪日外国人客数は順調に増加したが、宿泊者数や旅行消費額は伸び悩んだ。REIT(不動産投資信託)市場は2016年、東証REIT指数(配当除く)が2年ぶりに上昇し、REITの物件取得額が過去3番目の高水準を記録した。

負債総額が3カ月ぶりに100億円未満に、東京商工リサーチ

2017年2月の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同月比(YoY)+38.09%、前月比(MoM)+26.08%の29件だった。2016年11月からYoYでプラスとマイナスの一進一退を繰り返している。負債総額はYoY-68.22%、MoM-65.44%の96億8000万円。3カ月ぶりに100億円を割り込んだ。負債1億円未満の小規模倒産が20件と、全体の約7割を占めている。

都心5区のマンション賃料はほぼ横ばい、不動研

2016年下半期(7月~12月)において、都心5区のマンション賃料は、新築と中古のどのタイプとも前期比でわずかながら下落したが、前年同期比ではやや上昇しており、ほぼ横ばいで推移している。5区のマンション価格は、新築の大型タイプは高額分譲マンションの供給によって大幅に押上げられたが、中古の大型・標準タイプは最高値から下落した。一方、23区のマンション賃料は、新築・中古とも大型タイプの上昇傾向が続いているが、標準・小型タイプはおおむね横ばいだ。23区のマンション価格は、新築の大型・標準タイプが上昇したが、小型タイプはやや下落した。中古の標準・小型タイプが調査以来の最高値更新を続けている。

名古屋グレードAオフィス賃料が2万4600円に上昇、CBRE

2017年2月時点の速報値でグレードAオフィスの空室率は、東京が前月比+0.2ポイントの4.5%、大阪が同±0.0ポイントの1.9%、名古屋が同-0.2ポイントの1.9%だった。同グレードの坪あたり想定成約賃料は、東京が同+0.1%の3万5950円、大阪が同+0.2%の2万500円、名古屋が同+4.7%の2万4600円となっている。また全グレードの空室率は、東京23区が同-0.1ポイントの2.6%、都心5区が同-0.1ポイントの2.5%、大阪が同±0.0ポイントの3.2%、名古屋が同-0.1ポイントの3.2%だ。

東京Aグレード空室率が9カ月ぶりに2%台、JLL

2017年2月末時点の東京Aグレードオフィス市場は、空室率が前年同期比(YoY)+0.8ポイント、前月比(MoM)+0.5ポイントの2.4%と、9カ月ぶりに2%台に上昇した。丸の内や汐留では空室の吸収が見られたが、六本木と恵比寿で大型の空室が発生している。坪あたり月額賃料(共益費込み)はYoY+2.0%、MoM±0.0%の3万6224円だ。平均賃料の上昇に加え、2017年の新規供給の予約契約状況が20%程度にとどまっていることから、中心業務地区(CBD)全体で賃料の上昇モメンタムが弱くなっている。

REIT指数が続落、東証

2017年2月末時点の東証REIT(不動産投資信託)指数は、前月比-26.04ポイントの1817.36と、前月に引き続いて低下した。2月の日本銀行による買い入れは5回、60億円。累計買い入れ額は3687億円となっている。イオンリート投資法人、オリックス不動産投資法人、MCUBS MidCity投資法人、インヴィンシブル投資法人、日本リテールファンド投資法人が公募増資を発表した。

3月のREIT市場は底堅い展開と予想、東京海上アセットマネジメント

2017年2月のREIT(不動産投資信託)市場は、複数の発行体の公募増資などを受けた需給環境の悪化懸念や長期金利の動向に対する警戒感の強まりを背景に、東証REIT指数が前月比-1.41%と低下した。需給環境については、東京証券取引所が公表した1月のREITの月次投資部門別売買状況データによれば、投資信託の買い越し、銀行と外国人の売り越しとなっている。3月のREIT市場は、REIT各社の堅調な業績動向や、オフィスビル、賃貸住宅などの良好な賃貸環境を受けて、底堅い相場展開が続くと想定する。

築古ビルへの投資で高い利回りを確保できることも、都市未来総研

築後の年数が経過した築古ビルは、ストックが豊富で運営管理ノウハウが必要なことから、取得に向けた価格競争が相対的緩やかだと考えられる。また利回り水準は、将来の賃貸収益低下や価格下落のリスクなどが反映され、一般的に築浅ビルより高いだろう。そこで、REIT(不動産投資信託)のオフィスビル運用データを使い、賃貸収益や価格の変動などが築年数でどのように変化するかを検証した。この結果、取得時の利回り水準によっては築古ビルの方が高い利回りを確保できるケースが少なくなかった。ただし、築古ビルは運営管理の難易度が高く、これに対応した人材確保や体制構築が必要なようだ。REITの事例でも、大規模改修やバリューアップの工事内容や金額を精査できるよう、エンジニアリングの専門セクションを設置したりしている。

首都圏住宅価格指数が4カ月連続でMoMマイナス、不動研

2016年12月の住宅価格指数は、首都圏総合が前年同月比(YoY)+0.02%、前月比(MoM)-0.16%の87.52だった。4カ月連続のMoMマイナスだ。地域別では、東京がYoY-0.79%、MoM-0.14%の95.29、神奈川県がYoY+1.81%、MoM+0.08%の83.64、千葉県がYoY+0.46%、MoM-0.14%の68.98、埼玉県がYoY+1.09%、MoM-0.88%の71.87となっている。

今後の賃料上昇余地は大きくない札幌オフィス市場、ニッセイ基礎研

札幌ではコールセンターの新規進出や拡張移転などの活発な需要拡大に伴い、空室率の大幅な低下が続いている。特に大規模ビルでは空室率が1.79%まで低下し、空室はほとんどない。2017年1月に新規供給された大規模ビルも満室で竣工。当面は需給逼迫の状況が続くと考えられる。しかし、今後に向けて賃料の上昇余地はさほど大きくないだろう。すでに大幅に上昇しており、2017年以降は3年連続で大規模ビルの供給があるためだ。こうした状況を踏まえて今後の賃料を予測したところ、標準シナリオでは2018年下期に2016年下期比+9.0%まで上昇した後は下落に転じ、2023年下期には同-10.2%になるという結果となった。

香港のAクラスビル床単価が上昇、大和不動産鑑定

アジア主要8都市のうち、2016年第4四半期(10月~12月)のAクラスオフィスビル床単価(共用部分を含むグロス1m2あたり)が前期(7月~9月)より上昇したのは香港だけだった。ホーチミンは横ばい。5都市は下落し、マニラは今期から集計を開始したために前期比は不明だ。具体的には、東京は前期比-2178ドルの1万4427ドル、北京は同-389ドルの1万3775ドル、上海は同-391ドルの1万2415ドル、香港は同+486ドルの3万2291ドル、シンガポールは同-1085ドルの1万5040ドル、ソウルは同-460ドルの7259ドル、ホーチミンは同±0ドルの4700ドル、マニラは6223ドルとなっている。

東京賃貸住宅の空室率指数が上昇、タス

2016年12月の東京都賃貸住宅空室率指数は、前年同月比(YoY)-0.02ポイント、前月比(MoM)+0.22ポイントの11.72だった。地域別では、23区がYoY-0.13ポイント、MoM+0.20ポイントの11.41、市部がYoY+0.36、ポイントMoM+0.44ポイントの14.58だ。神奈川県、埼玉県、千葉県の指数はYoYとMoMの両方でプラスとなっている。

25%が半年後の物流施設賃料を「下落」と回答、一五不動産情報サービス

2017年1月に実施したアンケート調査によれば、物流不動産の半年後の価格を「上昇」すると見通す回答の割合は前回(2016年7月)比-5.1ポイントの27.4%、「横ばい」は同+4.1ポイントの67.8%、「下落」は同+1.0ポイントの4.8%だった。「横ばい」の見通しが支配的なのは前回と同様だが、「上昇」が減少して「下落」がわずかに増えている。半年後の賃料見通しは「上昇」が同-4.4ポイントの11.9%、「横ばい」が同+1.9ポイントの63.1%、「下落」が同+2.5ポイントの25.0%。「上昇」が減って「下落」が増えるという流れが続いている。

大阪圏の物流施設で空室率上昇続く、一五不動産情報サービス

2017年1月時点の物流施設市況は、東京圏の空室率が前期(2016年10月時点)比-0.1ポイントの4.9%だった。新規供給が17万7000m2だったのに対し、新規需要が18万4000m2と、おおむね均衡した需給バランスになっている。坪あたり募集賃料は同+0.7%の4170円とわずかに上昇した。一方、関西圏の空室率は同+1.4ポイントの5.9%と、3四半期連続で上昇。新規供給が11万1000m2と、過去最高を記録した前期から大幅に減少したが、新規需要も4万9000m2と伸び悩んだためだ。坪あたり募集賃料は同-0.6%の3450円と下落している。

悲観論と楽観論が交錯するホテル市場、PwC

昨今のインバウンドレジャー需要の急増と国内シニア層などの旅行の活発化により、ホテルマーケットは好調に推移しており、日本のホテル業界は今、大きな可能性を秘めていると言える。一方で、供給面では、建築費の高止まりにもかかわらず、東京・大阪の大都市圏を中心に開発が増加しており、一部では供給過剰を懸念する声も出始めた。加えて、ホテル業界のなかでは、民泊ビジネスの広まりに対する警戒感も出始めており、悲観論と楽観論が交錯する状況が生まれている。さらに業界のより根本的な課題としては、人手不足、労働生産性の低さが大きな足かせとなることが顕在化しつつあり、この問題の解消に向けたロボット化・IT化の進展に関心が集まっている。

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