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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

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レポート一覧

オフィス価格上昇率で大阪がトップに、不動研

2017年4月時点における世界主要都市のオフィス価格変動率は、大阪が前回(2016年10月時点)比+3.7%と、変動率ランキングでトップに立った。以下、ホーチミンが同+3.2%、香港とバンコクが同+2.2%、北京が同+2.0%となっている。前回まで5期連続でトップだった東京は、投資利回りが過去最低水準の領域まで達したことなどから、価格上昇に鈍化傾向の兆しが現れ始めた。東京に比べると高利回りの大阪は、依然として利回り低下が続いており、これが価格上昇を牽引した。また、ニューヨークは価格上昇に頭打ち感が現れ始め、ロンドンは価格下落が続いているものの下落率が大幅に縮小している。

丸の内・大手町のオフィスなどの期待利回りが最低を更新、不動研

2017年4月時点における不動産投資家の期待利回りは、「低下」と「横ばい」が混在する結果となった。東京では、丸の内・大手町地区のオフィス、城南地区の賃貸住宅、江東地区の物流施設、ホテルなどが前回(2016年10月時点)比-0.1ポイント。いずれも調査開始以来の最低水準を更新した。一方、日本橋、赤坂、港南、西新宿、渋谷、池袋といった地区のオフィスや、城東地区の賃貸住宅、都心型専門店および郊外型SCなどは同横ばいと下げ止まっている。東京の期待利回りが過去最低水準に入り、一部で投資市場の過熱が指摘されつつあるなか、投資家の選別姿勢が現れ始めた。地方については、郊外型SCに下げ止まりの傾向があるが、ほかの用途では多くの地区で低下が続いている。東京と比べると地方の利回りは高い水準にあり、低下傾向を維持している。

全国市街地価格指数が25年ぶりに下げ止まり、不動研

2017年3月末時点の調査によれば、価格指数の全国・全用途(商業地、住宅地、工業地)平均は前回調査(2016年9月末)比±0.0%と横ばいになった。長らく続いていた下落傾向を抜け出し、25年ぶりに下げ止まっている。地方別では、1992年9月末から下落が続いていた東北地方の地価が上昇に転じ、関東地方、近畿地方、九州・沖縄地方は上昇傾向を持続した。六大都市(東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸)など都市部は、上昇傾向を継続している。

東京・大阪圏で地価上昇の勢い衰えず、都市未来総研

地価公示(2017年1月1日時点)によれば、三大都市圏(東京、大阪、名古屋)平均で、住宅地は前年並みの上昇率で、商業地は上昇率が拡大した。このうち、東京圏と大阪圏の地価上昇の勢いはまだ強いといえる。一方、地方圏は住宅地・商業地とも25年連続の下落だった。ただし、下落幅は縮小している。

オフィス空室率が9年ぶりの低水準、ドイチェAM

2017年3月末時点において、都心5区のオフィスビル平均空室率は3.6%と9年ぶりの低水準となった。平均募集賃料も前年同期比+3.8%と12四半期連続で上昇。ただし、2018年以降の大量供給を見込んで足元の賃料上昇は減速している。国内主要都市でもオフィス空室率は引き続き低下傾向にあり、札幌、福岡、大阪、名古屋のいずれも過去20年間で最低に近い水準となっている。2017年第1四半期(1月~3月)の訪日外国人数は同+13.6%の654万人と四半期ベースで過去最高だったが、外国人1人あたりの消費額は減少傾向で、百貨店の売り上げは不振が続いている。同期の首都圏マンション市場については、分譲マンションの平均販売価格が同+4.3%と上昇したほか、賃貸マンションの賃料も都心部を中心に上昇傾向にある。2016年第4四半期の物流施設市場の平均空室率は、新規需要の伸びが強かった東京圏でほぼ横ばいとなり、過去最大級の新規供給があった大阪圏では悪化した。2017年は東京圏、大阪圏いずれも大量の新規供給が予定され、物流セクターの空室率は今後しばらく上昇圧力がかかるとみられる。

マンション賃料は2020年まで微増が続く、不動研

住宅マーケットインデックスのデータを基にマクロ計量モデルを構築し、東京23区のマンションの価格および賃料について2025年までの中期予測を行った。この結果、上昇が続いていた新築マンション価格は2016年に横ばいとなり、その後2020年までほぼ横ばいで推移するという予測になった。2021年以降は微減傾向が続く。一方、新築マンション賃料は年率+1%前後と微増が続いており、2020年には2016年比+2.8%に達するという結果になった。2025年は同+3.2%となり、賃料が高かった200年代後半~2010年代前半との比較で2006年ごろに近い水準まで回復する。

首都圏分譲マンション発売戸数が3カ月連続YoYプラス、不動産経済研

2017年4月に首都圏で発売された分譲マンションは、前年同月比(YoY)+38.6%、前月比(MoM)-19.6%の2741戸と、3カ月連続でYoYプラスだった。契約率はYoY-0.1ポイント、MoM+0.1ポイントの66.3%。販売の好不調の目安となる70%を4カ月連続で割り込んでいる。価格は、1戸あたりがYoY+2.9%の5918万円、1m2あたりがYoY+3.6%の85万6000円だ。販売在庫はMoM-100戸の6649戸となっている。

都営地下鉄の遅延増加が示唆する都心の人口過密、三井住友トラスト基礎研

平日朝の通勤ラッシュを含む時間帯において、東京メトロを運営する東京地下鉄と都営地下鉄を運営する東京都交通局が遅延証明書を発行した日数を集計したところ、2016年の遅延頻度は東京メトロに比べて低い水準にあった都営地下鉄だが、2017年に入って遅延が多発している。「満員電車ゼロ」を選挙公約に掲げた小池都知事が就任して1年近く経つが、皮肉にも都営地下鉄の遅延頻度はこのところ1年前に比べて増加している。常住人口950万人、昼間人口1200万人に迫る東京都区部において、混雑緩和・遅延減少を実現するのは容易ではないと予想される。

不動産投資額が前年同期の1.5倍に、CBRE

2017年第1四半期(1月~3月)の事業用不動産投資額は前年同期比+51%の1兆3000億円だった。アベノミクスの効果が不動産投資市場に表れた2013年以降では、第1四半期の取引額として2014年に次ぐ水準となっている。投資家の取得意欲は旺盛。横浜や大阪などで大型取引が見られ、アセットタイプや地域の分散投資が続いている。投資家調査による東京の期待利回りは、商業施設・住宅で最低値を更新するも、オフィスは前期比横ばい。商業施設はオフィスと並び、2009年調査開始以来の最低水準になっている。

オフィス賃貸市場は需給とも高水準、ビルディング企画

2017年4月の東京主要5区平均空室率は前月比-0.04ポイントの4.74%とわずかに低下した。2016年11月以降は4%台を軸に推移している。4月は2000坪超の新規募集があった一方、1000坪超の成約が複数のビルであった。2017年に入って成約面積、新規募集面積が高い水準で推移しており、移転需要が高まっている。平均推定成約賃料は同+15円の1万9248円と微増。2月から1万9000円台の賃料水準が続いている。

大阪グレードAオフィス空室率が0.6%まで低下、CBRE

2017年4月時点の速報値でグレードAオフィスの空室率は、東京が前月比-0.4ポイントの3.8%、大阪が同-0.5ポイントの0.6%、名古屋が同-0.8ポイントの4.4%だった。同グレードの坪あたり想定成約賃料は、東京が同+0.3%の3万6050円、大阪が同+0.7%の2万1050円、名古屋が同+0.6%の2万3950円となっている。また全グレードの空室率は、東京23区が同-0.1ポイントの2.3%、都心5区が同±0.0ポイントの2.3%、大阪が同-0.5ポイントの2.7%、名古屋が同-0.4ポイントの3.5%だ。

マンション売買市場で進む東京一極集中、三井住友トラスト基礎研

全国のマンション取引件数は横ばい圏で推移しているが、2015年7月~9月期を境に「新築」と「中古」でトレンドが逆を向いている。東京や大阪、札幌といった大都市を中心に、中古マンション売買がマンション取引の主流になりつつある様子がうかがえる。全国のマンション取引の過半を首都圏が占めるが、中でも東京23区のマンション取引シェアは2016年時点で3割弱となり、人口シェアが1割弱であるのに比べて非常に高い。利便性に優れた都心エリアを中心に、マンション売買市場の東京一極集中が進行している。

空室率が3カ月で0.35ポイント低下、三幸エステート

2017年4月の都心5区大規模オフィスビル空室率は前月比-0.14ポイントの2.53%と3カ月連続で低下した。主要ビルの竣工が途切れた2月以降の3カ月で、0.35ポイント減っている。5月は4カ月ぶりに大規模ビルが竣工予定で、空室率低下が続くかが注目される。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同-84円の2万6935円と微減に転じた。2万7000円前後での横ばい4カ月連続で続き、天井感を意識させる推移となっている。

不動産を売却した上場企業数は4年連続で70社台、東京商工リサーチ

2016年度(2016年4月~2017年3月)に国内不動産の売却契約もしくは引き渡しを実施した東証1部・2部上場企業数(不動産投資法人を除く)は前年度比+7社の77社だった。4年連続で70社台で推移している。工場や事務所といった事業資産の売却は少なく、余剰資産の遊休地や駐車場、賃貸用不動産などの売却が40社と多い。77社中69社が売却面積を公表し、その合計は前年度比+52.1%の133万6532m2。44社が公表した売却額(見込み額を含む)の合計は2774億3400万円だ。譲渡損益は69社が公表し、利益計上が60社で合計2324億3000万円、損益計上が9社で合計116億100万円となっている。

倒産件数が3カ月ぶりのYoYマイナス、東京商工リサーチ

2017年4月の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同月比(YoY)-21.42%、前月比(MoM)+4.76%の22件と、3カ月ぶりにYoYマイナスだった。業種別では、不動産賃貸業が8件となっている。負債総額はYoY+42.46%、MoM+35.31%の82億300万円。こちらは、逆に3カ月ぶりのYoYプラスだ。貸しビル業の大発地所が負債30億5200万円で倒産したことが影響している。

緩やかながら40カ月連続で賃料上昇、三鬼商事

2017年4月時点の都心5区オフィス空室率は前年同月比(YoY)-0.84ポイント、前月比(MoM)-0.21ポイントの3.39%だった。新築ビルと既存ビルのいずれも成約が進み、解約の影響も小さかったことから、空室面積はMoM-1万5000坪程度と減っている。新築ビルは、竣工1年未満のビルに成約があったものの、募集面積を残して竣工したビルがあったほか、満室稼働の大規模ビル1棟が既存ビル区分にシフトしたこともあり、空室率がYoY-1.97ポイント、MoM+1.86ポイントの21.37%となった。既存ビルは統合などに伴う大型成約があり、空室率がYoY-0.73ポイント、MoM-0.18ポイントの3.07%となっている。坪あたり募集賃料はYoY+3.95%、MoM+0.23%の1万8774円。40カ月連続の上昇だ。新築ビルはYoY-6.79%、MoM-5.54%の2万6785円、既存ビルはYoY+4.10%、MoM+0.44%の1万8583円となっている。

東京と大阪の総合収益率がいずれも上昇、不動研

2016年12月末時点における東京都心5区のオフィスビル総合収益率(インカム収益率+キャピタル収益率)は前期(2016年6月末)比+1.55ポイントの8.96%だった。内訳はインカム収益率が同+0.04ポイントの4.79%、キャピタル収益率が同+1.52ポイントの4.17%だ。一方、大阪市は総合収益率が同+3.40ポイントの10.05%、インカム収益率が同+0.18ポイントの6.07%、キャピタル収益率が同+3.22ポイントの3.98%となっている。

都市別投資額ランキングで東京が3位に、JLL

2017年第1四半期(1月~3月)における日本の商業用不動産への投資額(確報値)は、前年同期比+15%の1兆2600億円(ドル建てでは同+16%の111億ドル)だった。世界的に投資額が減少するなか、日本は前年同期比でプラスを記録している。都市別の投資額ランキングでは、東京都内が40億ドルで世界第3位となった。2016年通期では同6位だったが、都心部で大型オフィスの取引があったことや海外都市の投資額減少により、順位を上げた。海外投資家による日本への投資額は同+71%の2300億円と、再び活発化している。2017年の日本への年間投資額予想は同横ばいもしくは若干増加の3兆7000億円~3兆9000億円だ。

東京プライム店舗賃料は7四半期連続で40万円、CBRE

東京(銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷)プライム店舗の坪あたり想定成約賃料(共益費込み)は2017年第1四半期(1月~3月)、前期比横ばいの40万円だった。7四半期連続の横ばいだ。銀座では、ラグジュアリーブランドの需要が弱いものの、ハイストリートの好立地で賃料下落を示唆する事例は見られない。表参道・原宿では、東京オリンピック開催を見据えたスポーツブランドの需要が多い。新宿では、ハイストリートに需要が集中するも空室が少なく、一つの募集物件で複数のリテーラーが競合するケースが見られた。渋谷では、駅周辺の再開発を見据えたリテーラーの需要が、駅近の好立地に集まっている。

東京Aグレード空室率が2.6%に低下、JLL

2017年4月末時点の東京Aグレードオフィス市場は、空室率が前年同期比(YoY)-0.3ポイント、前月比(MoM)-0.1ポイントの2.6%と2カ月ぶりに低下した。赤坂・六本木や大手町・丸の内で、専門サービス業や建設業などのテナントによる集約やグレードアップを目的とした移転があった。坪あたり月額賃料(共益費込み)はYoY+1.9%、MoM±0.0%の3万6439円。品川など空室率が低下したエリアは上昇したが、全体では横ばいだった。

ロシア住宅市場の特徴、大和不動産鑑定

ロシアの住宅価格の推移について、「2014年以降、大幅に下落している」とするレポートが多い。しかし、これらはドル表記で、為替レートが50%も変動していることを考慮すると、市場の実態を正確に捉えているとは考えにくい。実際、ロシア政府統計のルーブル建て住宅価格を見ると、2014年以降はほぼ横ばいもしくはやや下落にとどまっている。ロシアの住宅市場の特徴としては、中古物件の価格が新築物件より高いことが挙げられる。理由はトータルコストの違いだ。新築はスケルトン施工で内装工事費は購入者が負担する一般的。中古物件は内装工事が不要なため、トータルコストは安くなる。

低下傾向続くREIT保有オフィスの還元利回り、大和不動産鑑定

REIT(不動産投資信託)が保有するオフィスの還元利回りは低下傾向が続いている。2016年12月期は全国平均で前期(2016年6月)比-0.09ポイントの4.42%だった。エリア別では、仙台が同-0.13ポイント、東京が同-0.10ポイント、名古屋が同-0.12ポイント、大阪が同-0.10ポイント、福岡が同-0.11ポイントとなっている。稼働率は上昇傾向を維持し、12月期の全国平均は同+0.10ポイント。名古屋と福岡は低下し、ほかは上昇傾向だ。坪あたり賃料は安定的な推移が続き、12月期の全国平均も同+21円と大きな変動はなかった。仙台は同+123円と上昇したが、ほかのエリアは低下傾向だ。

仙台市の中心商業地で地価上昇続く、大和不動産鑑定

仙台市では住宅地・商業地とも地価の上昇傾向が続いている。住宅地は、特に東西線沿線の上昇が目立つ。地下鉄東西線の新駅に近いエリアや中心部の優良地では、今後も上昇基調が続くだろう。商業地は、投資資金が流入による仙台駅周辺の開発事業の影響や優良物件の供給不足などから、中心商業地で上昇が進んだ。分譲マンションは、地価上昇や建築費高止まりから、販売価格が高水準で推移。消費者マインドを低下させ、販売は鈍化傾向だ。賃貸マンションの需要は落ち着いてきた。中心部の優良物件は依然として高稼働率を維持するものの、中心部からやや離れた物件では稼働率の上昇が見られた。

最近の下落を受けてREIT市場は底堅い展開に、東京海上AM

  • 2017/05/10

4月のREIT(不動産投資信託)市場は投資家のリスク回避姿勢が強まり、東証REIT指数(月末値)が前月比-2.39%と下落した。三鬼商事が発表している東京ビジネス地区オフィスビルの3月の平均空室率は前年同月比-0.74ポイントの3.60%、平均坪あたり月額募集賃料は同+4.21%の1万8730円。オフィスビルの賃貸市況は改善を続けている。東京証券取引所が公表した3月のREITの月次投資部門別売買状況データによれば、投資信託と銀行は買い越し、外国人は売り越しだった。5月のREIT市場は、オフィスビルや賃貸住宅などの良好な賃貸環境によって業績が安定していることや、最近の下落を受けてREITの割安感が強まっていることなどから、底堅い相場展開になると想定する。銘柄への物色動向としては、保有物件の分散化が進み、安定的な分配金が期待できる、流動性の高い銘柄への買いが入りやすいだろう。

渋谷駅周辺エリアでオフィス拠点形成へ、都市未来総研

渋谷駅周辺は商業ゾーンとして発展。大規模オフィスビルの供給は少なかったため、広いスペースを必要とする大企業などの誘致があまり進まなかった。しかし、現在は大規模再開発プロジェクトが進行し、数年後には大規模ビルの新規供給が予定されている。駅自体は、改造・整備が進んでターミナル駅としての利便性が高まりつつある。IT(情報通信)系企業の既存集積を活用してクリエイティブ産業の誘致を進めていくことで、駅周辺でオフィス拠点の形成が見込まれている。

新法施行後の民泊市場の行方、三井住友トラスト基礎研

外国人観光客の急増に伴う都市部におけるホテルの需給逼迫や、シェアリングエコノミーの浸透などを背景に、住宅を宿泊場所として旅行者に提供する「民泊」が注目を集めている。特に、旅行市場で存在感を高めるミレニアル世代の若者を中心とする外国人旅行客による民泊利用が活発だ。現状、日本で民泊を運営するには旅行業の営業許可が必要だが、既存住宅で許可を取るのは難しい。既存住宅の活用を想定した特区民泊制度は、申請や運営に一定の手間とコストがかかる。民泊仲介サイトに登録された物件のうち「合法」なのはわずか2割以下にとどまる。こうした状況のなか、民泊の新たなルール「民泊新法(案)」が2017年3月に閣議決定された。成立後は住宅を活用した民泊が全国で解禁になる見通しだ。ただし、民泊に慎重な姿勢の自治体では規制強化の動きがあるなど、逆風も吹いている。新旧のルールを含め、参入にあたってどの手段が最良かは、地域や民泊の運営目的によって異なってくる。今後、取り締まりの強化で都市部の無許可民泊が淘汰され、民泊の総量が減少する一方、地方都市では空き家の活用などを目的とした新たな民泊市場が形成される可能性がある。

REIT指数の下落続く、東証

2017年4月末時点の東証REIT(不動産投資信託)指数は、前月比-42.37ポイントの1733.96と、前月に引き続いて低下した。4月の日本銀行による買い入れは8回、96億円。累計買い入れ額は3903億円となっている。星野リゾート・リート投資法人が公募増資を発表した。

投資の基本に反するREITなどへの殺到、ニッセイ基礎研

国内債券などで十分な利回りの獲得が期待できないなか、多くの投資家が殺到して資産価格全般が割高となった資産クラスの一つに、REIT(不動産投資信託)がある。REITへの投資は株式と同様、本来的にエクイティ投資の性質を持つ。ところが、特に初期のREITでは分配金利回りの高さから地域金融機関などが利回り獲得目的で買い進んだ。その後、世界金融危機などを経て大きな価格の上下動を経験したが、足元で再び価格が高騰。分配金利回りが低位に沈んでいる。賃料収入などから安定的なキャッシュインが期待できるため、REITをインカム収益狙いの投資対象と考えることは完全な誤りではない。しかし、保有資産の時価変動を無視してはならない。REITでもほかへの投資でも同じだが、多くの投資家がこぞって買うような状況では、そのなかで収益を期待できる案件を精査して投資するか、もしくは評価能力を有するマネジャーが運営するファンドに委託するしかない。投資の基本は、あくまでも“安く買って高く売る”ことだ。皆が投資するから自分もというのは投資の原則にそぐわない。古くから伝えられる相場の格言に“人の行く裏に道あり花の山”がある。改めて、その意味するところを噛みしめておきたい。

高水準の新規供給が賃料や需給に影、ニッセイ基礎研

2017年の地価公示は、前年に続き全国全用途で上昇し、上昇地点も増加したが、高度利用地を対象とした地価LOOKレポートでは上昇地点数が横ばいとなっている。東京オフィス市場は、Aクラスの賃料が2017年第1四半期(1月~3月)に前期比-1.1%となった。2018年に控えるAクラスビルの大量供給が影響したとみられる。ホテル市場は、引き続き訪日外国人客数増加の恩恵もあり好調だ。ただし新規供給が急増しており、今後、立地やグレードによっては需給が緩和する可能性がある。物流施設も高水準の新規供給が続き、需要は底堅いながらも供給された床を消化していけるのか注視されている。2017年第1四半期のREIT(不動産投資信託)市場は、年初から弱含みで推移して-4.3%と下落した。市場では米国の金融引き締めに伴い、将来は日本の長期金利も上昇するとの警戒感が台頭している。しかし、現時点では10年国債利回りは0%近辺で推移し、デット資金も好条件で調達できている。

REITでCAPEXや剰余資金のマネジメント方針が重要に、ニッセイ基礎研

制度上、利益を全額分配するREIT(不動産投資信託)では、建物などの減価償却費は貴重な内部財源であり、内部留保した現金の一部は保有物件の物理的機能や競争力を維持向上するための資本的支出(CAPEX:Capital Expenditure)として再投資される。REIT市場の創設から15年が経過し、ポートフォリオの経年劣化への対応が重要課題になるなか、財源となる減価償却費は今後5年間で約1兆円生じる見込みだ。内部資金をどう配分して投資家価値の向上につなげるのか、CAPEX投資の費用対効果や剰余資金のマネジメント方針について、REIT各社の説明責任がより高まることになりそうだ。

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