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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。

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レポート一覧

首都圏の物流施設空室率が3四半期連続で低下、CBRE

2017年第2四半期(4月~6月)の大規模マルチテナント型物流施設市場は、首都圏の空室率が前期比-1.4ポイントの5.1%と3四半期連続で低下した。新規需要は9万6000坪と過去3番目の高水準だったことが寄与している。エリア別の空室率は、東京湾岸エリアが同±0.0ポイントの5.5%、外環道エリアが同+2.4ポイントの5.0%、国道16号エリアが同-2.2ポイントの1.9%、圏央道エリアは同-4.3ポイントの15.5%。坪あたりの実質賃料指数は、首都圏全体が同±0円の4010円。エリア別は空室率と同順に、同+10円の6330円、同-10円の4660円、同+10円の3980円、同-10円の3220円だ。近畿圏は、空室率が同+1.0ポイントの18.4%で、実質賃料指数が同-70円の3600円だった。中部圏はそれぞれ同+9.5ポイントの18.0%と、同+30円の3530円だ。

東京グレードA空室率が4四半期ぶりに低下、CBRE

2017年第2四半期(4月~6月)のオフィスビル空室率は、東京23区の全グレードが前期比-0.1ポイントの2.3%だった。東京グレードAは同-0.5ポイントの3.7%と4四半期ぶりに低下している。相対的に割安感のあるビルを中心にまとまった空室が消化されたことが要因だ。グレードAビルの坪あたり想定成約賃料は同+1.0%の3万6300円。相場よりも割安だったビルで募集賃料を引き上げるケースがあったことが上昇につながった。ただし、賃料水準には総じて慎重という企業の姿勢に大きな変化はみられない。

都心5区で賃貸住宅の賃料上昇続く、サヴィルズ

2017年第2四半期(4月~6月)、都心5区内の賃貸住宅賃料は緩やかな上昇を続けた。m2あたり平均賃料は前年同期比+0.8%、前期比+0.9%の4298円だ。稼働率が95%超であることを勘案すると、都内の住宅需要は依然として底堅い。地域別では新宿区と港区の高価格住宅の平均賃料が上昇をしている。

ピークとの見方が多い銀座エリアの店舗賃料、Cushman & Wakefield

2017年第2四半期(4月~6月)初めには銀座の松坂屋跡地に新複合施設「ギンザ・シックス」が開業した。商業部分は9フロア。主に高級ブランドの241店舗が一堂に会した。オープンから18日目で150万人の来客が訪れ、その人気ぶりが報道された。ただし、銀座エリアの賃料はピークに到達したとの見解が多い。しばらくは、さらなる成長の起爆剤は見あたらない。一方、表参道と新宿は新しい開発プロジェクトと安定的な需要が成長に寄与していくと予想されている。渋谷は引き続き駅前の開発プロジェクトが歩行者のフローに与える影響が不明確で、様子見姿勢のリテーラーが多い。

第2四半期に上場REITの取得が急減、Cushman & Wakefield

2017年第2四半期(4月~6月)の不動産取引額は前年同期比-12.5%と減少した。ただし上半期で比較すると、2016年とほぼ同じペースの取引量で推移していることが分かる。取引の7割弱は首都圏に集中し、次は大阪の1割弱だ。第2四半期のREIT(不動産投資信託)の購入活動は非常に静かだった。公募増資が少なかったことに加え、上場銘柄の7割で投資口価格が低下していたことも、購入量減少に影響したと考えられる。上場REITの取引量がこれほど低下したのは2012年の第3四半期以来で、注視すべきだろう。

上半期の首都圏分譲マンション供給は1万4730戸、不動産経済研

2017年上半期(1月~6月)に首都圏で発売された分譲マンションは、前年同月比(YoY)+1.9%の1万4730戸だった。地域別では、東京都区部が同+5.4%の7008戸、都下が同+28.1%の2154戸、神奈川県が同-3.9%の2832戸、埼玉県が同-14.9%の1432戸、千葉県が同-12.7%の1304戸となっている。下半期供給については同+7.9%の2万3000戸という見込みになっており、この結果2017年の年間供給は前年比+6.2%の約3万8000戸と、3万戸台にとどまる見通しだ。

首都圏分譲マンション発売戸数が2カ月連続でYoYマイナス、不動産経済研

2017年6月に首都圏で発売された分譲マンションは、前年同月比(YoY)-25.1%、前月比(MoM)-12.3%の2284戸と、2カ月連続でYoYマイナスだった。契約率はYoY-2.4ポイント、MoM-5.0ポイントの67.2%。5月は販売の好不調の目安となる70%を5カ月ぶりに回復したが、6月は再び70%割れとなった。価格は、1戸あたりがYoY-0.5%の5642万円、1m2あたりがYoY+2.1%の84万円だ。販売在庫はMoM-212戸の6210戸となっている。

空室率が再び低下して3.26%に、三鬼商事

2017年6月時点の都心5区オフィス空室率は前年同月比(YoY)-0.81ポイント、前月比(MoM)-0.15ポイントの3.26%だった。5月は4カ月ぶりのMoMプラスはだったが、6月は再びMoMマイナスとなっている。6月は大型募集が開始されたが、既存ビルの大型空室などで成約が進んだことから、空室面積はMoM-1万1000坪程度と減少した。新築ビルは、1棟が募集面積を残して竣工した一方、竣工1年未満のビルに拡張移転などに伴う大型成約が見られた。この結果、空室率はYoY+9.36ポイント、MoM-1.23ポイントの28.18%となっている。既存ビルは、自社ビルや新築ビルへの移転に伴う大型募集があったものの、統合や館内増床などの成約がこれを打消し、空室率がYoY-0.80ポイント、MoM-0.12ポイントの2.87%と低下している。坪あたり募集賃料はYoY+3.77%、MoM+0.34%の1万8864円と42カ月連続の上昇。新築ビルはYoY-3.22%、MoM+1.64%の2万7388円、既存ビルはYoY+4.01%、MoM+0.35%の1万8686円となっている。

地方主要都市の優良オフィスで賃料上昇が顕著、サヴィルズ

地方主要都市の優良オフィスは東京市場を上回る賃料上昇となっている。最高賃料の上昇も顕著だ。5月時点で、大阪は空室率が前年同期比-2.3ポイントの1.8%で賃料が同+4.9%の1万7800円、名古屋は空室率が同+0.6ポイントの2.4%で賃料が同+3.1%の1万6700円、福岡は空室率が同-1.0ポイントの0.4%で賃料が同+8.8%の1万4700円。好調な指標を背景に、より多くの投資家が地方主要都市に注目することが予想される。

投資機会を生み出す東京への人口流入、サヴィルズ

東京への継続的な人口流入は都市人口を増加させてきた。所得、出生率、嗜好の動向を踏まえ、東京住宅市場は徐々に変化を遂げている。この動向は、住宅の需給に活力を与え、多様な投資機会を生み出している。

5カ月連続低下で空室率が2.2%に、三幸エステート

2017年6月の都心5区大規模オフィスビル空室率は前月比-0.27ポイントの2.20%と5カ月連続で低下した。堅調な需要が続いていることに加え、主要大規模ビルの竣工がなかったことで、低下が進んだ。年内に竣工を予定する建築中ビルでもテナント誘致が進んでおり、当面、需給バランスは小幅な動きで推移する可能性が高い。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同-36円の2万7143円とほぼ横ばい。2万7000円前後の水準が6カ月連続している。2018年~2020年の大量供給を前に、建築中ビルへの引き合いが強まっている。一方で、2%台前半の低空室率が賃料押し上げに結びついていない。テナント移転後に生じる二次空室への懸念が、賃料上昇を阻む背景の一つとなっている。

ショッピングセンターの飲食スペースが拡大・進化、C&W

ショッピングセンター(SC)における飲食(F&B)スペースは、これまで総面積の10%程度だったが、最近は20%~30%を割くSCが出てきた。世界中で知られるブランドや、新しいコンセプト、ミシュランスターシェフを迎えた店など、従来のSCでは見られなかったテナントを誘致するケースも増えている。さらに、単に食べるだけの「フードコート」とは一線を画す、カウンター越しの調理を目で見て楽しみながら学び、気に入ればその場で調理関連商品も購入できる総合体験型の「フードホール」の導入が進み始めた。このような取り組みが進む背景にあるのは、F&B市場が世界的な成長を続けるなか、強い外食コンテンツを持つことが、SCへの来館理由になることや滞在時間が増えることなどを通じ、SCの賃料収入拡大に結びつくという期待だ。

上期の倒産企業負債総額が過去20年で2番目の少なさ、東京商工リサーチ

2017年上半期(1月~6月)の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同期比(YoY)+4.22%、前期比(HoH)+1.36%の148件だった。上半期としては8年ぶりのYoYプラスだ。負債総額はYoY-30.73%、HoH-29.69%の688億9400万円。1988年以降の過去20年で、2015年の469億900万円に次いで2番目に少ない金額となった。負債10億円以上の大型倒産が13件にとどまったことが影響している。

倒産の負債総額が3カ月ぶりに減少、東京商工リサーチ

2017年6月の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同月比(YoY)-19.35%、前月比(MoM)-10.71%の25件だった。5月は3カ月ぶりにYoYプラスだったが、6月は再びYoYマイナスとなっている。都道府県別の倒産件数は、東京5件、大阪4件、千葉3件などだ。負債総額はYoY-51.34%、MoM-15.27%の77億6700万円。3カ月ぶりのYoYマイナスで、負債10億円以上の大型倒産は1件にとどまったことが影響している。

東京オフィスで賃料上昇続く、JLL

2017年6月末時点の東京Aグレードオフィス市場は、空室率が前年同期比(YoY)+1.1ポイント、前月比(MoM)+0.2ポイントの2.9%だった。新規供給物件で空室があった。坪あたり月額賃料(共益費込み)はYoY+2.1%、MoM+0.3%の3万6544円。大手町・丸の内エリアが上昇を牽引している。東京Bグレードオフィス市場は、空室率がYoY+0.5ポイントの2.5%、坪あたり月額賃料(共益費込み)がYoY+2.4%の2万2633円となっている。

竣工前・新築物件が堅調で賃料が前年同期比+2.5%に、サヴィルズ

2017年第2四半期(4月~6月)の都心5区オフィス市場は、稼働率が堅調を保って平均賃料が上昇した。竣工前物件の成約率は予想以上に好調で、新築物件への需要は堅調に推移している。第2四半期に発表された5大成約事例はどれも竣工間もないオフィスだった。グレードAオフィスの坪あたり月額平均賃料は前年同期比(YoY)+2.5%、前期比(QoQ)+0.7%の3万2374円、平均空室率はYoY+0.9ポイント、QoQ-0.1ポイントの2.5%となっている。

新規開発物件で大口テナントの早期確保の動き、C&W

2017年第2四半期(4月~6月)における東京グレードAオフィスの空室率は3.73%だった。第2四半期までの2017年累計新規供給は約4万9000坪。2017年下半期に入り、迫る大量供給が条件交渉および移転時期の判断に徐々に影響を及ぼし始める見通しだ。借り手市場への転換が進みつつあり、すでに大口テナントの早めの取り込みをねらい、新規開発プロジェクトのビルオーナーが良い条件を提示する傾向が見られる。空室が少なくて増床や統合の計画が進まなかったテナントは、この機会により良い条件で新築ビルへの移転を検討する可能性がある。今後、都心5区の新規開発プロジェクトのプレリーシングが一層活発になるだろう。

7月のREIT市場は底堅い展開を予想、東京海上アセットマネジメント

6月末の東証REIT(不動産投資信託)指数は、需給悪化懸念や世界的な長期金利上昇を受け、前月比-3.10%と下落した。上旬に一時上昇するも下落に転じ、中旬は上値の重い展開となった。下旬には下落幅が拡大している。7月については底堅い相場展開を予想している。需給環境次第で変動性が高まる可能性があるものの、REIT各社の業績が総じて好調なことや、分配金や資産価値からみて割安度が増しているためだ。

私募ファンドの運用資産総額が再び減少、ARES

不動産証券化協会(ARES)会員に対するアンケート調査結果によれば、2016年12月末時点における不動産私募ファンド(私募REITを含む)の運用資産総額は前年同月比-4%の10兆9000億円だった。2015年に3年ぶりに増加に転じたが、2016年は再びマイナスとなっている。ファンドのタイプ別では、インカムリターン重視のコアファンドの割合が資産額ベースで75%。2014年の63%、2015年72%と、年々増加している。アセット別の投資比率は、伝統的な3用途(オフィス、住宅、商業施設)以外の比率が26%に達した。こちらも2014年は20%、2015年は23%と増加傾向だ。

REIT指数が下落、東証

2017年6月末時点の東証REIT(不動産投資信託)指数は、前月比-54.20ポイントの1694.36と下落した。6月の日本銀行による買い入れは8回、96億円。累計買い入れ額は4059億円に達した。6月、ジャパン・ホテル・リート投資法人が公募増資を発表している。

東京圏公示地価の上昇幅が拡大、都市未来総研

2017年の地価公示によれば、東京圏の住宅地地価は前年比+0.7%、商業地地価は同+3.1%だった。4年連続の上昇で、上昇幅も前年より拡大している。首都圏202市区町のうち、住宅地の地価が上昇したのは約6割、商業地が上昇したのは約7割だ。住宅地では、都心部への通勤利便性の高いエリアや、宅地開発が進んでいるエリアで上昇率が高い。低金利や住宅ローン減税を背景にした堅調な住宅需要が地価を押し上げたとみられる。商業地で上昇率が高いのは、都心部の商業集積地や主要オフィスエリアを擁するエリア。インバウンド需要に対応したホテルや商業施設の旺盛な出店需要などが地価上昇の背景にありそうだ。

REIT市場で1月~5月の公募増資が前年をやや上回る、ARES

2017年5月末時点におけるREIT(不動産投資信託)の投資口時価総額は前月比+1261億円の11兆7867億円、保有不動産額は同+373億円の16兆1763億円だった。東証REIT指数は同+0.8%の1748.56、配当込み指数は同+1.1%の3271.22だ。予想分配金利回りとNAV倍率は前月とほぼ同水準となっている。2017年1月~5月末の状況をみると、新規上場(IPO)は1件。公募増資(PO)は15件、募集・売り出しの総額は2754億円と、件数・金額ともに前年をやや上回るペースで実施されている。一方、物件の売買状況は、取得が前年のペースをやや下回る131件・7704億円で、売却が32件・1104億円だ。6月2日に東京証券取引所が「REIT投資主情報調査」(2017年2月)を公表した。同報告書によると、全投資部門でのREIT保有金額が初めて12兆円を超え、所有者別では「個人・その他」が初めて70万人を超えるなど、REITへの投資額や投資主数の拡大がうかがえる。

港区のマンション募集賃料が過去最高に、LMC

2017年5月末時点における賃貸マンションの坪あたり募集賃料は、都心5区のうち3区で上昇した。港区は前月比+123円の1万7261円。2017年3月を上回り、最高値を更新した。新宿区は同+254円、千代田区は同+70円となっている。渋谷区は同ほぼ横ばい。中央区は同-59円とわずかに下落した。前年同月比については、5区とも上昇している。

1都3県の賃貸住宅空室率指数の上昇続く、タス

2017年4月の東京都賃貸住宅空室率指数は、前年同月比(YoY)+1.02ポイント、前月比(MoM)+0.12ポイントの12.57と上昇した。ただし、MoMの上昇幅は3月より縮小している。4月の地域別の指数は、23区がYoY+0.96ポイント、MoM+0.12ポイントの12.26、市部がYoY+1.06、ポイントMoM+0.11ポイントの15.26だ。首都圏3県(神奈川、埼玉、千葉)の指数も、YoYとMoMの両方でプラスとなっている。

商業用不動産指数が18四半期連続でプラス、国交省

全国不動産価格指数は、2017年第1四半期(1月~3月)の商業用不動産総合が前年同期比+2.7%の118.7と18四半期連続のプラスだった。このうち建物付き土地は、総合で同+3.9%の127.0。建物タイプ別にさらに分けると、店舗が同+2.3%の133.2、オフィスが同+3.0%の124.7、物流施設が同+7.1%の114.3、工場が同+6.7%の103.1、マンション・アパート(一棟)が同+8.0%の135.3となっている。土地のみは、総合で同-0.4%の99.8。内訳は商業地が同+1.0%の100.8、工業地が同-2.2%の98.4だ。一方、2017年3月の住宅総合は同+2.6%の110.5だった。住宅地が同+1.8%の99.0、戸建て住宅が同-0.4%の102.0、マンション(区分所有)が同+6.4%の135.3となっている。

物流施設はマルチユースのインダストリアル・アセットへ、CBRE

物流施設の新規供給は首都圏を中心に拡大傾向で、エリアによっては供給過剰が懸念される。しかし、eコマース関連の需要は引き続き旺盛で、今後は新たな需要も見込まれる。大規模マルチテナント(MT)型施設では、オフィスやコールセンター、研究開発、工場など、保管・配送以外の用途としての利用が広がり始めており、マルチユースのインダストリアル・アセットへ移行しつつある。一方、従来の保管・配送用途についても今後、変化が起きるだろう。これまで自社施設やBTS(ビルド・トゥ・スーツ)型施設が中心だった冷凍・冷蔵用途で、マルチテナント型施設の利用が進むと考えられるからだ。この背景には、既存施設の老朽化、国内外の食生活などに関連する需要の変化がある。

オフィス賃貸コストランキングで香港がトップ、CBRE

世界の121マーケットを対象に、2017年第1四半期(1月~3月)のプライムオフィス賃貸コスト(オフィス賃料に共益費や税金などを加味したコスト)を調査した。この結果、1位は香港(セントラル)で、1平方フィートあたりの年間賃貸コストは303ドルだった。2位はロンドン(ウエストエンド)で同214ドル、3位はニューヨーク(ミッドタウン)で同203ドルとなっている。東京(丸の内・大手町)は同161ドルで7位だ。トップ50マーケットを地域別に見てみると、アジア太平洋が21、欧州・中東・アフリカ(EMEA)が16、米州が13となっている。世界のプライムオフィス賃貸コストは前年同期比+1.9%と上昇。地域別では、米州が同+3.6%、アジア太平洋が同+1.2%、EMEAが同+0.8%だ。

首都圏住宅価格指数が4カ月連続でMoMプラス、不動研

2017年4月の住宅価格指数は、首都圏総合が前年同月比(YoY)+3.72%、前月比(MoM)+0.17%の90.43だった。4カ月連続のMoMプラスだが、プラス幅は前月より縮小している。地域別では、東京がYoY+4.26%、MoM+0.31%の99.17、神奈川県がYoY+2.76%、MoM±0.00%の85.20、千葉県がYoY+2.27%、MoM-1.77%の70.05、埼玉県がYoY+3.64%、MoM+1.52%の74.26。千葉県のMoMのみ唯一マイナスを記録している。

都心の不動産売買で東京以外の地域金融機関が融資、三井住友トラスト基礎研

不動産売買記事に掲載されたレンダー企業の件数を集計した結果、足元で地方銀行や信用金庫といった地域金融機関の件数が増加しており、企業が不動産を取得する際のデットファイナンスの担い手として、地域金融機関が存在感を強めている様子がうかがわれた。東京都内に立地する不動産の売買に際して、東京都以外に本店のある地域金融機関がレンダーとなった事例が多く見受けられる点も特徴的だ。都市銀行や東京地盤の地域金融機関に限らず、他地域の金融機関による貸出マネーの供給も、東京都心の不動産売買を支えているものと推察される。

職場での三つの体験が企業価値向上の重要要素、JLL

働く場所・環境に関する従業員の体験が企業価値や業績にもたらす影響を、世界12カ国の従業員数100人以上の企業40社で働く従業員7000名超を対象に調査・分析した。この結果、以下のことがわかった。まず、近年は「働き方改革」が企業にとって最重要課題になっており、働き方や働く環境への関心が高まっている。次に、オフィスをはじめとする働く場所での従業員の体験が、働き方と企業の業績に変革をもたらす。最後に、「Engagement(エンゲージメント、会社との結びつきや愛着)」、「Empowerment(エンパワーメント、働くスペースやツールの選択の自由が与えられていること)」、「Fulfillment(フルフィルメント、満たされた幸せな感覚)」の三つの体験が、企業価値向上に重要な要素だと分析している。なお日本の状況については、ワークスペースの種類はオープンプランオフィスが一般的で、平均68人で共有し、世界平均45人の1.5倍とスペース効率が最も高い。10人に1人がデスクやコンピューターを共有するフリーアドレスで働いている。オフィスにいる間の流動性は低く、同じデスクで過ごす時間が75%と、世界平均66%より長いという結果になった。

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